قرارداد اجاره: انواع و نحوه تنظیم آن

گاه افراد به جای خرید یک مال مشخص، ناگزیر هستند نیاز خود نسبت به آن مال را از طریق اجاره و انتفاع از منافع مال برای مدت مشخصی برطرف نمایند. همین مسئله موجب شده است که قرارداد اجاره نیز مانند عقد بیع یکی از مهم‌ترین و پرکاربردترین قراردادها در سطح جامعه به شمار آید. تقریباً تمام افراد جامعه در طول زندگی خود نیاز به انعقاد قرارداد اجاره جهت بهره‌مندی از یک مال مشخص را داشته‌اند. کاربرد بالای این قرارداد در زندگی روزمره افراد جامعه اقتضاء می‌نماید که هرکس اطلاعاتی در خصوص ماهیت قرارداد اجاره، انواع آن و نحوه تنظیم و انعقاد آن داشته باشد. به همین خاطر، در این گفتار قصد بررسی تفصیلی موضوع قرارداد اجاره و نکات ضروری پیرامون آن را داریم.

قرارداد اجاره چیست؟

قرارداد اجاره که در اصطلاح کرایه نیز نامیده می‌شود از جمله عقود معین برشمرده شده در قانون مدنی است. ماده 466 قانون مدنی، اجاره را به عقدی تعریف نموده است که به موجب آن مستأجر مالک منافع عین مستأجره می‌شود. در واقع، به موجب این قرارداد مالکیت اشخاص نسبت به عین اموال به یکدیگر منتقل نمی‌شود؛ بلکه مستأجر مالک منافع مال مورد اجاره شده و در طول مدت اعتبار قرارداد اجاره حق بهره‌مندی و استفاده از منافع عین مستأجره را دارد.

قرارداد اجاره از جهاتی شبیه به حق انتفاع است. اما هردو ماهیتی متفاوت داشته و نبایستی آن‌ها را یکسان انگاشت. به موجب عقد اجاره، شخص مستأجر نسبت به منافع عین مستأجره مالکیت یافته و می‌تواند هر تصرف مالکانه‌ای در منافع آن مال بنماید، از جمله اینکه منافع مال را به دیگری انتقال دهد. اما در حق انتفاع، صحبت از تصرف مالکانه در منافع اموال نیست و شخص منتفع تنها حق بهره‌برداری از منافع اموال را دارد.

ارکان قرارداد اجاره

هر قرارداد اجاره‌ای از چهار رکن به ترتیب زیر تشکیل می‌شود:

1 . موجر: مالک مال مورد اجاره که مالکیت خود نسبت به مال را حفظ کرده و منافع آن را به موجب عقد اجاره به دیگری منتقل می‌کند موجر نامیده می‌شود.

2 . مستأجر: طرف مقابل عقد اجاره که مالکیت منلفع مال مورد اجاره به وی منتقل می‌شود مستأجر یا اجاره‌کننده نامیده می‌شود.

3 . عین مستأجره: عین مستأجره همان مال موضوع اجاره است که مالکیت منافع آن برای مدت مشخصی به مستأجر منتقل می‌شود.

4 . اجاره بها: با توجه به معوض بودن قرارداد اجاره، مبلغی که مستأجر در ازای انتقال مالکیت منافع عین مستأجره به وی به موجر پرداخت می‌نماید اجاره‌بها نامیده می‌شود.

اوصاف قرارداد اجاره

آشنایی با قرارداد اجاره مستلزم آشنایی با اوصاف این قرارداد است. با توجه به اینکه اجاره از جمله عقود معین است، می‌توان اوصاف آن را طبق قانون بدین شرح معرفی نمود:

• تملیکی بودن بدین معنا که با انعقاد قرارداد اجاره، مستأجر مالک منافع عین مستأجره می‌شود.
• معوض بودن بدین معنا که مستأجر در قبال تملیک منافع عین مستأجره موظف به پرداخت عوض قرارداد تحت عنوان اجاره بهاست.
• رضایی بودن بدین معنا که عقد اجاره با حصول توافق میان طرفین منعقد شده و نیازمند ثبت نیست.
• موقتی بودن وصف اساسی قرارداد اجاره است و انعقاد این عقد بدون تعیین مدت ممکن نخواهد بود.
• عقد اجاره در زمره عقود لازم قرار داشته و طرفین این قرارداد بدون وجود دلیل موجه نمی‌توانند اقدام به فسخ قرارداد نمایند.

انواع قرارداد اجاره

قانون مدنی به اعتبار ماهیت عین مستأجره، قرارداد اجاره را به سه نوع مختلف تقسیم کرده و احکام اختصاصی هر یک را بیان نموده است. مطابق این تقسیم‌بندی، انواع قرارداد اجاره عبارتند از:

1 . اجاره اشیاء

هر شیئی که مالیت داشته و بتوان با بقای عین آن از منافع آن منتفع شد، قابلیت اجاره دادن را دارد. در این خصوص تفاوتی بین اموال منقول و غیرمنقول وجود ندارد. در هر صورت، با قرارداد اجاره اشیاء روبه‌رو خواهیم بود. این نوع از قرارداد اجاره را می‌توان رایج‌ترین نوع آن دانست. احکام مربوط به اجاره املاک، خودرو و غیره همگی تحت شمول قرارداد اجاره اشیاء قرار دارند.

2 . اجاره حیوان

در گذشته که از چهارپایان برای حمل و نقل استفاده می‌شد، اجاره حیوانات موضوعیت داشته است. امروزه تقریباً این قسم از قرارداد اجاره موضوعیت خود را از دست داده است. با این حال، مواد 507 الی 511 قانون مدنی به بیان احکام راجع به اجاره حیوانات به منظور حمل و نقل پرداخته است.

3 . اجاره اشخاص

منظور اجاره شخص، استخدام شخصی به منظور انجام فعالیتی خاص می‌باشد. در این حالت، صحبت از عین مستأجره و اجاره بها منتفی است. بلکه مستأجر (کارفرما) منفعت کار و فعالیت شخص مستخدم را اجاره نموده است. به همین خاطر شخص مستخدم اجیر نامیده شده و در مقابل فعالیت خود اجرت دریافت می‌نماید.

امروزه انواع مختلف قراردادهای استخدامی، از جمله قرارداد استخدام موقت، قرارداد استخدام پروژه‌ای و غیره که طبق قانون کار تهیه و تنظیم می‌شوند، جایگزین اجاره اشخاص شده است. قانون کار در مقایسه با احکام قرارداد اجاره اشخاص در قانون مدنی، بسیار جامع‌تر و کامل‌تر به تنظیم روابط استخدامی پرداخته است.

شرایط انعقاد قرارداد اجاره

به منظور انعقاد قرارداد اجاره وجود چند شرط الزامی است. در غیر این صورت، انعقاد این قرارداد ممکن نخواهد بود. این شرایط عبارتند از:

1 . عین مستأجره بایستی از اموالی باشد که انتفاع از آن‌ها توسط مستأجر با از بین رفتن عین اموال همراه نباشد. به عنوان مثال، خوراکی‌ها قابل اجاره دادن نیستند. زیرا انتفاع از آن‌ها مستلزم خوردن آن‌ها و در نتیجه از بین رفتن عین اموال است.

2 . صحت قرارداد اجاره منوط به این است که موجر قادر به تسلیم کردن و تحویل دادن عین مستأجره باشد.

3 . موجر زمانی می‌تواند مالی را اجاره دهد که خود مالک منافع آن باشد. بنابراین، مستأجری که خود مالک منافع یک مال است قادر به اجاره دادن آن مال به فرد دیگری هست؛ مگر آن که خلاف این امر در قرارداد اجاره تصریح شود.

4 . عین مستأجره بایستی معین و معلوم باشد. به تصریح ماده 472 قانون مدنی، اجاره عین مجهول یا مردد باطل است.

5 . عین مستأجره تنها به منظور بهره‌برداری از منافع مشروع قابل اجاره دادن است. به عنوان مثال اجاره یک ملک به منظور تأسیس قمارخانه باطل خواهد بود.

6 . اجاره اموال مشاع نیز مانند اجاره اموال مفروز جایز است. اما بایستی توجه داشت که تسلیم عین مستأجره مشاع منوط به وجود اذن از سوی تمام شرکاست.

اجاره به شرط تملیک چیست؟

قرارداد اجاره به شرط تملیک نوعی قرارداد اجاره است که به افراد کمک می‌کند تا از این طریق بتوانند کالاها و اموال مورد نیاز خود را به مرور زمان پرداخت تهیه نمایند. با انعقاد قرارداد اجاره به شرط تملیک، مالکیت منافع یک عین مستأجره مشخص، از جمله یک ملک، خودرو یا غیره به مستأجر منتقل شده و مستأجر در مقابل آن متعهد به پرداخت اجاره بها می‌گردد. در این عقد، تملیک عین مستأجره تعهد فرعی موجر به شمار رفته و با پایان قرارداد اجاره، عین مستأجره به ملکیت مستأجر در خواهد آمد. در واقع، اجاره بهای پرداختی مستأجر در طول مدت قرارداد ثمن مربوط به خرید عین مستأجره بوده است.

مندرجات قرارداد اجاره

با توجه به ارکان، اوصاف و شرایط انعقاد قرارداد اجاره بایستی توجه داشت که درج برخی نکات در زمان تنظیم این قرارداد الزامی است. این مندرجات عبارتند از:

1 . طرفین قرارداد

همانطور که بیان شد، موجر و مستأجر طرفین قرارداد اجاره هستند. در تنظیم اجاره ‌نامه بایستی اطلاعات هویتی موجر و مستأجر، از جمله نام و نام خانوادگی، نام پدر، نشانی اقامتگاه و غیره به تفصیل در قرارداد قید گردد.

2 . تعیین عین مستأجره

در تنظیم اجاره نامه ضروری است که عین مستأجره یا مال موضوع اجاره به همراه کلیه اوصاف و ویژگی‌های آن مشخص گردد. به عنوان مثال، در زمان تنظیم قرارداد اجاره یک خودرو بایستی نوع خودرو، رنگ، مدل، شماره پلاک، شماره شاسی و غیره به صورت کامل در قرارداد درج گردد.

3 . تعیین مدت

با توجه به اینکه موقتی بودن وصف اساسی قرارداد اجاره است، در زمان تنظیم این عقد طرفین بایستی در خصوص مدت قرارداد توافق کرده و آن را متن قرارداد تصریح نمایند. تعیین دقیق تاریخ شروع و تاریخ پایان قرارداد اجاره الزامی است. در مواردی که تنها تاریخ پایان عقد اجاره در قرارداد ذکر شده باشد، تاریخ تنظیم قرارداد به عنوان تاریخ شروع قرارداد محسوب خواهد شد.

4 . تعیین اجاره بها

ضروری است که موجر و مستأجر نسبت به تعیین اجاره بها نیز با یکدیگر توافق کرده و مبلغ آن را به صورت دقیق از قرار هر روز، هر ماه یا هر سال در اجاره نامه قید نمایند. معمولاً طرفین اجاره بها را بر مبنای مدت قرارداد تعیین می‌نمایند. به عنوان مثال اگر قرارداد اجاره برای مدت ده روز منعقد شده باشد، اجاره بها را از قرار هر روز فلان مبلغ تعیین می‌نمایند.

5 . تعهدات طرفین

با تنظیم و انعقاد قرارداد اجاره، هر یک از طرفین تعهداتی را در جهت اجرای این قرارداد بر عهده می‌گیرند. درج این تعهدات در قرارداد الزامی است. در این بخش می‌توان در خصوص مسئولیت طرفین نسبت به پرداخت هزینه تعمیرات عین مستأجره، پرداخت قبوض و مالیات عین مستأجره در طول مدت قرارداد اجاره و غیره تعیین تکلیف نمود.

6 . اخذ تضمین از مستأجر

معمولاً موجرین در زمان انعقاد عقد اجاره تضمین مشخصی از مستأجر دریافت کرده و با پایان عقد اجاره تضمین را به مستأجر مسترد می‌گرداند. این تضمین می‌تواند اعم از وجه نقد، چک یا دیگر اوراق بانکی باشد. در اجاره املاک، این تضمین در اصطلاح عرف مبلغ رهن نامیده می‌شود.  در هر صورت، ضروری است که مبلغ تضمین دریافتی و مشخصات آن به صورت کامل در اجاره نامه قید گردد.

7 . فسخ قرارداد

با توجه به اینکه عقد اجاره از جمله عقود لازم بوده و فسخ آن بدون دلیل موجه امکان‌پذیر نمی‌باشد، ضروری است که موارد فسخ قرارداد به صورت حصری در اجاره نامه قید شده و نسبت به اسقاط یا عدم اسقاط خیارات قانونی نیز تعیین تکلیف شود، زیرا تمام خیارات قانونی مندرج در قانون مدنی، به استثنای خیار مجلس، حیوان و تأخیر ثمن، نسبت به عقد اجاره قابل اجرا هستند. به عنوان مثال، طرفین می‌توانند تأخیر در پرداخت اجاره بها از سوی مستأجر را از جمله شرایط اعطای حق فسخ به موجر محسوب نمایند.

بطلان قرارداد اجاره

گاه فقدان برخی شرایط یا حدوث برخی اتفاقات منجر به بطلان قرارداد اجاره می‌گردند. بطلان قرارداد موجب می‌شود که امکان اجرای قرارداد و ایفای تعهدات از جانب طرفین به طور کلی منتفی گردد. موارد بطلان عقد اجاره عبارتند از:

 1 . فقدان هر یک از شرایط اساسی صحت قراردادها مانند قصد و رضای طرفین یا فقدان شرایط اختصاصی صحت قرارداد اجاره مانند لزوم تعیین مدت؛

2 . حدوث عیب در عین مستأجره که موجب از بین رفتن قابلیت انتفاع از آن شود؛

3 . تلف شدن عین مستأجره در طول مدت قرارداد اجاره موجب بطلان عقد نسبت به زمان باقی مانده خواهد شد؛ مانند اینکه منزل استیجاری به دنبال وقوع زلزله تخریب شود.

هزینه تعمیرات مربوط به عین مستأجره

یکی از موارد چالش‌برانگیز در قراردادهای اجاره که گاه منجر به بروز اختلافاتی میان طرفین می‌شود مربوط به مسئولیت طرفین نسبت به پرداخت هزینه تعمیرات عین مستأجره است. طبیعی است که عین مستأجره در اثر استفاده و بهره‌برداری مستهلک شده و گاه نیاز به تعمیراتی خواهد داشت.

خوشبختانه قانون مدنی نسبت به این موضوع تعیین تکلیف نموده است. به موجب ماده 486 قانون مدنی مسئولیت پرداخت هزینه تعمیرات و هزینه‌هایی که جهت انتفاع از عین مستأجره ضروری است بر عهده موجر قرار گرفته است. به عنوان مثال، در اجاره یک واحد آپارتمان، پرداخت هزینه‌های کلی تعمیرات مانند نقاشی، تعویض کابینت و غیره بر عهده موجر قرار دارد. در مقابل، پرداخت هزینه تعمیرات جزئی مثل گرفتگی لوله‌ها یا پرداخت قبوض آب و برق و گاز و شارژ ساختمان در طول مدت اجاره بر عهده مستأجر قرار دارد.

مسئولیت مستأجر نسبت به حفظ و نگهداری از عین مستأجره

مستأجر موظف است از عین مستأجره در جهت مشروع و به نحو متعارف بهره‌برداری نماید. مادامی که بهره‌برداری مستأجر از عین مستأجره به نحو متعارف باشد، ید وی نسبت به عین مستأجره ید امانی خواهد بود. ید امانی بدین معناست که در صورت ورود خسارت یا تلف عین مستأجره، مستأجر مسئولیتی نسبت به جبران خسارت وارده نخواهد داشت.

اما در صورتی که مستأجر در انتفاع از مال‌الاجاره تعدی یا تفریط نماید، ید امانی وی تبدیل به ید ضمانی خواهد شد. در این صورت مسئولیت جبران هرگونه خسارت وارده به عین مستأجره بر عهده مستأجر خواهد بود، حتی اگر تلف مال مستند به تعدی یا تفریط وی نباشد. به عنوان مثال، اگر فردی که اقدام به اجاره خودرو نموده است، با خودروی استیجاری با سرعت غیرمجاز و بدون رعایت قوانین و مقررات رانندگی نماید، نسبت به ورود هر خسارتی به خودروی استیجاری ضامن خواهد بود. زیرا با تعدی در استفاده از خودرو، ید امانی وی تبدیل به ید ضمانی شده است.

فسخ قرارداد اجاره

با وجود آن که اصل استحکام قراردادها ایجاب می‌نماید که حتی‌الامکان طرفین نتوانند اقدام به فسخ قرارداد نمایند؛ با این حال، قانونگذار در بیان احکام مربوط به قرارداد اجاره برخی شرایط استثنایی را بیان نموده است که در این موارد موجر یا مستأجر حق فسخ قرارداد اجاره را خواهند داشت.

موارد حق فسخ موجر

مواردی که در قانون مدنی به عنوان موارد حق فسخ موجر معرفی شده‌اند را می‌توان بدین شرح برشمرد:

• استفاده مستأجر از عین مستأجره در غیر موردی که در قرارداد ذکر شده است به موجر حق فسخ قرارداد را اعطا خواهد کرد.
• تعدی یا تفریط مستدجر در استفاده از عین مستأجره به نحوی که موجر قادر به منع آن نباشد نیز موجب اعطای حق فسخ به موجر خواهد شد.
• تخلف مستأجر از تعهدات قراردادی خود در اثنای اجاره موجب ایجاد حق فسخ برای موجر از تاریخ تخلف خواهد شد.

موارد حق فسخ مستأجر

حدوث برخی شرایط نیز به مستأجر حق فسخ قرارداد اجاره را اعطا می‌نماید. این شرایط عبارتند از:

• چنانچه موجر از تسلیم عین مستأجره امتناع نموده و حتی الزام قضایی نیز مؤثر واقع نشود، مستأجر به استناد خیار تعذر تسلیم حق فسخ قرارداد را خواهد داشت.
• به موجب ماده 488 قانون مدنی، اگر شخصی مدعی حقی در عین مستأجره یا منافع آن شده و مستأجر نیز هنوز مال را قبض ننموده باشد، تا پیش از قبض خیار فسخ اجاره را خواهد داشت. البته در چنین مواردی، به موجب رأی وحدت رویه شماره 178 دیوان عالی کشور، مستأجر بایستی ابتدا از موجر تقاضای رفع مزاحمت نموده و در صورت مؤثر واقع نشدن اقدام وی حق فسخ برای وی ایجاد خواهد شد.
• حدوث عیب در عین مستأجره به نحوی که موجب نقصان منفعت یا دشواری در انتفاع از آن شود موجب اعطای حق فسخ به مستأجر خواهد شد. اگر این عیب در زمان انعقاد عقد اجاره موجود باشد، مستأجر حق فسخ خواهد داشت اما قبول این مال در حالت معیوب یا رفع عیب توسط موجر موجب اسقاط حق فسخ خواهد شد. حدوث چنین عیبی بعد از عقد و قبل از قبض و همچنین در طول مدت اجاره نیز موجب اعطای حق فسخ به مستأجر خواهد بود.
• چنانچه در اثنای مدت اجاره، قسمتی از عین مستأجره تلف شده و قسمت دیگری از آن سالم باقی بماند، مستأجر به استناد خیار تبعض صفقه حق فسخ اجاره نسبت به قسمت سالم را خواهد داشت.
• تخلف موجر از تعهدات مندرج در قرارداد نیز از دیگر عواملی است که موجب اعطای حق فسخ به مستأجر می‌گردد.

اقاله قرارداد اجاره

اقاله یا تفاسخ یکی از طرق خاتمه قرارداد بوده و عبارت است از توافق طرفین در خصوص برهم زدن و خاتمه بخشیدن به قرارداد. علی‌الاصول طرفین می‌توانند قراردادهای خود را با توافق و به موجب اقاله برهم بزنند. عقد اجاره نیز از این قائده مستثنی نیست. بنابراین، موجر و مستأجر در طول مدت اجاره همواره می‌توانند با توافق یکدیگر و به موجب اقاله قرارداد اجاره را خاتمه بخشند.

نحوه تنظیم قرارداد اجاره

قراردادهای اجاره، صرف نظر از نوع آن، به دو شکل قابل تنظیم هستند. اشکال مختلف تنظیم این قرارداد عبارتند از:

تنظیم اجاره نامه دستی

موجر و مستأجر می‌توانند با در نظر گرفتن شرایط اساسی صحت قرارداد اجاره، توافقات خود در این خصوص را به صورت دست‌نویس و عادی تنظیم کرده و امضاء نمایند. بهتر است در زمان تنظیم این قرارداد یک یا دو نفر شاهد نیز حضور داشته و ذیل قرارداد را به عنوان شاهد امضاء نمایند. اجاره نامه دست نویس یک سند عادی محسوب شده و اعتبار اسناد رسمی را نخواهد داشت. معمولاً اجاره نامه اموال غیرمنقول به صورت دست‌نویس تنظیم می‌شوند.

تنظیم اجاره نامه رسمی

گاه طرفین تمایل دارند که قرارداد اجاره خود را در یک قالب کاملا قانونی و به صورت رسمی تنظیم نمایند. در این شرایط می‌توانند با در دست داشتن اسناد و مدارک لازم به یکی از دفاتر اسناد رسمی مراجعه کرده و اجاره نامه خود را به صورت رسمی تنظیم نمایند. تنظیم این قرارداد در دفترخانه موجب می‌شود که سند رسمی به شمار آمده و از اعتبار اسناد رسمی برخوردار گردد.

طرفین با حضور در دفترخانه، امضای اوراق مربوطه و پرداخت هزینه ثبت، قرارداد اجاره رسمی خود را به همراه کد رهگیری آن دریافت می‌نمایند.

ثبت قرارداد اجاره املاک و مستغلات

اجاره املاک و مستغلات، از جمله آپارتمان، مغازه و غیره، موضوعی مهم و مورد توجه سیاست‌گذاران جامعه است. به همین خاطر، تنظیم قرارداد اجاره املاک و مستغلات به صورت عادی و دست‌نویس ممکن نیست. با صدور بخشنامه‌ای در سال 1387 از سوی دولت مقرر شد که کلیه معاملات راجع به املاک و مستغلات، از جمله اجاره آن‌ها، بایستی در سامانه ثبت معاملات املاک و مستغلات ثبت شده و پس از ثبت کد رهگیری مخصوص خود را دریافت نمایند. در نتیجه بنگاه‌های مشاور املاک موظف به ثبت اجاره نامه‌ها در این سامانه و دریافت کد رهگیری آن شدند.

علاوه بر این، از تابستان سال 1403 نیز با اجرایی شدن قانون الزام به ثبت رسمی معاملات اموال غیرمنقول مقرر شد که کلیه قراردادهای اجاره املاک که برای مدتی بیش از دو سال منعقد می‌گردند بایستی در سامانه ثبت الکترونیک اسناد به ثبت برسند تا رسمیت یافته و نزد مراجع قضایی و شبه قضایی معتبر به شمار آیند.

نقش وکیل در تنظیم قرارداد اجاره

قرارداد اجاره یکی از پرکاربردترین قراردادها در زندگی افراد جامعه است. هر فرد در طول زندگی خود ممکن است بارها نیاز به تنظیم و انعقاد این قرارداد نموده باشد. حال اگر فردی بدون آگاهی و شناخت کامل نسبت به این قرارداد اقدام به انعقاد آن نماید، ممکن است با مشکلات حقوقی بسیاری مواجه شده و حتی ضررهای مالی سنگینی متوجه وی شود. از این رو، دریافت مشورت و راهنمایی از یک وکیل یا مشاور حقوقی متخصص پیش از تنظیم قرارداد اجاره یا تنظیم این عقد توسط یک وکیل متخصص می‌تواند از ایجاد چنین مشکلاتی و درگیر شدن افراد در روند دادرسی‌ها و رسیدگی‌های قضایی پیشگیری نماید.

سؤالات متداول

بررسی چند پرسش و پاسخ رایج در خصوص قرارداد اجاره و نحوه تنظیم آن نیز می‌تواند به فهم بیشتر این موضوع کمک نماید.

1 . قرارداد اجاره چیست؟

اجاره قراردادی است که به موجب آن مالکیت منافع یک عین مشخص برای مدت زمان مشخصی به شخص مستأجر انتقال می‌یابد. در طول مدت این قرارداد موجر مالک عین و مستأجر مالک منافع عین مستأجره خواهد بود.

2 . آیا قرارداد اجاره قابل تمدید است؟

با توجه به اینکه اجاره یک قرارداد موقت است، با انقضای مدت خاتمه می‌یابد. پس از انقضای مدت، طرفین می‌توانند قرارداد خود را با همان شرایط پیشین تمدید نموده یا با تمدید قرارداد شروط جدیدی به آن افزوده یا از آن حذف نمایند.

3 . تعمیرات و مخارج کلی نگهداری از عین مستأجره بر عهده کیست؟

به تصریح قانون مدنی، کلیه مخارج کلی تعمیر و نگهداری عین مستأجره و مخارجی که پرداخت آن‌ها جهت انتفاع از عین مستأجره الزامی است بر عهده موجر قرار دارد؛ مگر ان که طرفین در قرارداد خود بر خلاف آن تصریح نموده باشند.

4 . مدت زمان قراردادهای اجاره معمولاً چقدر است؟

قانونگذار هیچ حداقل و حداکثری در خصوص مدت زمان قرارداد اجاره تعیین نکرده است. مدت زمان قراردادهای اجاره معمولاً با توجه به نوع و ماهیت عین مستأجره و توافق طرفین تعیین می‌گردد.

5 . آیا مستأجر مسئولیت جبران خسارات وارده به عین مستأجره در طول مدت اجاره را دارد؟

علی‌الاصول ید مستأجر ید امانی است و مسئولیتی نسبت به جبران هرگونه خسارت وارده به عین مستأجره را نخواهد داشت. اما در صورتی که مستأجر در انتفاع از عین مستأجره مرتکب تعدی یا تفریط شود، ید امانی وی تبدیل به ید ضمانی شده و در صورت ورود خسارت، مسئول جبران خسارات وارده خواهد بود، هر چند که آن خسارات مستند به فعل مستأجر نباشد.

6 . آیا قرارداد اجاره قابل اقاله است؟

بله. قرارداد اجاره نیز مانند هر عقد دیگری با توافق طرفین قابل اقاله است. موجر و مستأجر می‌توانند هر زمان که خواستند این قرارداد را اقاله نمایند.

7 . آیا ثبت قرارداد اجاره املاک و مستغلات الزامی است؟

اجاره املاک و مستغلات متفاوت از دیگر اقسام قراردادهای اجاره هستند. به همین خاطر، قرارداد اجاره املاک و مستغلات به صورت عادی و دست‌نویس قابل تنظیم نیست. این نوع قرارداد بایستی به صورت رسمی ثبت شده و دارای کد رهگیری مشخصی باشد.

کلام پایانی

بهره‌برداری از منافع اموال بدون انتقال مالکیت آن‌ها با تنظیم قرارداد اجاره امکان‌پذیر است. انعقاد عقد اجاره این امکان را فراهم می‌آورد که افراد مالکیت خود نسبت به اموالشان را حفظ کرده و تنها مالکیت منافع آن مال را برای مدت زمان مشخصی به فرد دیگری انتقال دهند. بایستی در نظر داشت که موقتی بودن وصف اساسی این عقد بوده و انعقاد عقد اجاره بدون تعیین مدت امکان‌پذیر نخواهد بود. در تنظیم این قرارداد توجه به نکاتی که بیان شد، از جمله شرایط عمومی و شرایط اختصاصی صحت قرارداد اجاره، الزامی است. قراردادهای اجاره، به استثنای قراردادهای اجاره املاک و مستغلات، هم به صورت دست‌نویس و عادی و هم به صورت رسمی قابل تنظیم می‌باشند.

اگر این مقاله‌ ما برای شما مفید بوده و به دنبال راهنمایی بیشتری هستید، تیم متخصص “وکیل سوال” با مدیریت خانم ام‌البنین تنکابنی رضایی آماده است تا شما را در زمینه انعقاد قرارداد اجاره و دیگر قراردادها همراهی کند. سوالات و مشکلات حقوقی خود را با ما در میان بگذارید و از دانش و تجربه وکلای ما بهره‌مند شوید.

برای رزرو مشاوره، می‌توانید به سادگی از فرم تماس موجود در سایت استفاده کنید یا با شماره‌های تماس ما ارتباط برقرار کنید. ما در کوتاه‌ترین زمان ممکن پاسخگوی شما خواهیم بود و بهترین راه‌حل‌ها را ارائه می‌دهیم.

همین حالا اقدام کنید و از خدمات حقوقی ما بهره‌مند شوید.

وکیل سوال – همراه شما در مسیر عدالت