بسیاری از مالکین زمینها یا املاک کلنگی سرمایه، تخصص و توانایی کافی برای نوسازی یا احداث ساختمان جدید در ملک خود را ندارند. به همین خاطر، این افراد با شخص دیگری به عنوان سازنده وارد مذاکره شده و قراردادی تحت عنوان قرارداد مشارکت در ساخت منعقد مینمایند. به موجب این قرارداد، سازنده متعهد میشود تا بنای مشخصی را در ملک مورد نظر احداث نموده و در مقابل، مالک و سازنده هردو به نسبت سهم خود مالک ساختمان بنا شده میشوند. اگر شما نیز مالک یک زمین یا ملک کلنگی بوده و به دنبال تنظیم قرارداد مشارکت در ساخت با یک سازنده میباشید، میتوانید با مطالعه این مقاله با مفاد قرارداد مشارکت در ساخت و نحوه تنظیم آن آشنا شوید.
هر ساله بناها و ساختمانهای بسیاری در سطح شهرها فرسوده شده و نیاز به نوسازی و احداث بنای جدید دارند. در بسیاری از موارد، مالکین بناهای قدیمی و فرسوده به تنهایی سرمایه و شرایط کافی برای تخریب و ساخت بنای جدید را ندارند. به همین خاطر با سرمایهگذاران به عنوان سازنده شریک شده و با یکدیگر قرارداد مشارکت در ساخت منعقد مینمایند. در نتیجه، قرارداد مشارکت در ساخت را میتوان یکی از انواع قراردادهای سرمایهگذاری دانست.
با انعقاد قرارداد مشارکت در ساخت، سازنده متعهد میشود تا با سرمایه خود ملک فرسوده را تخریب کرده و اقدام به احداث ساختمان جدید در آن زمین نماید. در مقابل، مالک و سازنده هردو در مالکیت ساختمان جدید شریک بوده و هریک مالک یک یا چند واحد آپارتمان نوساز میشوند.
روابط مالک و سازنده بایستی به درستی و در قالبی قانونی تنظیم شود. چرا که هر یک از مالک و سازنده بخش مهمی از دارایی خود را صرف فرایند ساخت و ساز کرده و در صورت بروز هرگونه اختلافی ممکن است بخش بزرگی از سرمایه خود را از دست بدهند. کما اینکه افراد بسیاری در فرایند مشارکت در ساخت با طرف مقابل دچار اختلاف شده و وقت و سرمایه بسیاری را برای اثبات ادعای خود به صورت قانونی از دست دادهاند.
در واقع، تنظیم یک قرارداد مشارکت در ساخت قانونی و اصولی موجب پیشگیری از بروز هرگونه اختلاف بین مالک و سازنده و اتلاف وقت و سرمایه آنها میشود. به همین خاطر، ضروری است که طرفین قرارداد مشارکت در ساخت نسبت به تنظیم یک قرارداد اصولی و در چارچوب قانونی اهتمام کافی داشته باشند.
در علم حقوق، انعقاد عقود حاصل تلاقی دو اراده است. بدین معنا که دو نفر با یکدیگر مذاکره کرده، نسبت به موضوعی خاص به توافق رسیده و در این خصوص عقدی را منعقد مینمایند. با این تفاسیر، قرارداد مشارکت در ساخت نیز ماهیتاً یک عقد به شمار میآید که به دنبال توافق و تراضی مالک و سازنده منعقد میگردد.
بسیاری از عقود در قانون مدنی تحت عنوان عقود معین برشمرده شدهاند. بدین معنا که احکام و مقررات مربوط به این عقود در قانون مدنی برشمرده شدهاند. عقد بیع، اجاره، صلح و غیره از جمله این عقود هستند. با این حال، احکام و مقررات قرارداد مشارکت در ساخت به صورت اختصاصی در قانون مدنی برشمرده نشده و نمیتوان این قرارداد را به عنوان عقود معین به شمار آورد؛ بلکه قرارداد مشارکت در ساخت تحت عنوان قراردادهای موضوع ماده 10 قانون مدنی قابل تعریف میباشد. به موجب ماده 10 قانون مدنی افراد میتوانند هر قرارداد خصوصی را که مخالف صریح قانون نباشد با یکدیگر منعقد نمایند.
از نظر حقوقی میتوان ویژگیهای زیر را برای قرارداد مشارکت در ساخت تعریف نمود:
1 . عقد عهدی و تملیکی: قرارداد مشارکت در ساخت برخلاف دیگر عقود ویژگی عهدی و تملیکی بودن را توأمان داراست. منظور از عهدی بودن این قرارداد تعهد سازنده به احداث یک ساختمان جدید و منظور از تملیکی بودن آن انتقال مالکیت بخشی از ساختمان از سوی مالک به سازنده است.
2 . عقد تشریفاتی: عقود تشریفاتی در مقابل عقود رضایی قرار داشته و منظور از آن عقودی است که اعلام رضایت طرفین برای انعقاد آنها کافی نیست و تنظیم و انعقاد آنها تابع تشریفات خاصی است. تا پیش از تصویب قانون الزام به ثبت رسمی معاملات اموال غیرمنقول در سال 1403، قرارداد مشارکت در ساخت از جمله عقود رضایی به شمار میآمد و انعقاد آن تابع تشریفات خاصی نبود. اما با تصویب این قانون و الزامی شدن ثبت قرارداد مشارکت در ساخت در سامانه ثبت الکترونیک اسناد، این قرارداد در زمره عقود تشریفاتی درآمده است.
3 . عقد معوض: در فرایند تنظیم و انعقاد قرارداد مشارکت در ساخت هر یک از مالک و سازنده در ازای سرمایه خود مالک تعداد مشخی واحد آپارتمان میشوند. بنابراین، این عقد در زمره عقود معوض قرار میگیرد.
4 . عقد مستمر: منظور از مستمر بودن قرارداد مشارکت در ساخت این است که فرایند اجرای آن در طول زمان جریان دارد و در یک لحظه به وجود نمیآید.
عقود در یک تقسیمبندی کلی به دو دسته عقود لازم و عقود جایز تقسیم میشوند. عقود جایز قراردادهایی هستند که هر یک از طرفین هر زمان که بخواهد میتواند آن را فسخ کند. در مقابل، عقود لازم قراردادهایی هستند که هیچ یک از طرفین به صورت یک جانبه حق فسخ آنها را ندارد، مگر آن که در متن قرارداد برای هردو یا یکی از طرفین حق فسخ پیشبینی شده باشد.
مطابق این تقسیمبندی قرارداد مشارکت در ساخت از جمله عقود لازم به شمار میآید. در نتیجه این قرارداد از جمله عقود مستحکم به شمار رفته و طرفین جز در موارد قانونی و پیشبینی شده در قرارداد حق فسخ آن را نخواهند داشت.
مالک و سازنده بایستی توجه داشته باشند که درج مفاد زیر در زمان تنظیم قرارداد مشارکت در ساخت ضروری است. این مندرجات عبارتند از:
نخستین گام برای تنظیم قرارداد مشارکت در ساخت مشخص بودن هویت طرفین قرارداد است. به همین خاطر، ضروری است که در ابتدای قرارداد مشخصات هویتی مالک و سازنده به عنوان طرفین قرارداد مشارکت در ساخت به صورت کامل در قرارداد درج شود. چنانچه مالکیت ملک موضوع قرارداد به صورت مشاعی به دو یا چند نفر تعلق داشته باشد، بایستی اسامی و مشخصات کلیه شرکاء به عنوان یکی از طرفین قرارداد درج شود.
علاوه بر این، ضروری است تا وضعیت مالکیت مالک نسبت به ملک موضوع قرارداد مشخص و بدون چالش قانونی باشد. برای مثال، اگر یک دعوای ملکی نسبت به ملک موضوع قرارداد وجود دارد، ضروری است که ابتدا این دعوا حل و فصل شده و سپس قرارداد مشارکت در ساخت منعقد شود. یا اینکه اگر مالک فوت کرده باشد، بایستی مراحل انحصار وراثت و تقسیم ترکه به صورت کامل انجام شده باشد و سپس وراث اقدام به انعقاد قرارداد مشارکت در ساخت با سازنده نمایند.
تعیین دقیق موضوع قرارداد مشارکت تا حد بسیار زیادی میتواند از وقوع اختلافات احتمالی در آینده پیشگیری نماید. در نتیجه، ضروری است تا در یک بند از این قرارداد مشارکت در ساخت یک ساختمان به تعداد واحدهای مشخص با متراژ مشخص به عنوان موضوع قرارداد قید شود.
با توجه به اینکه قرارداد مشارکت در ساخت در یک ملک کلنگی یا زمین مشخصی اجرا میشوند، ضروری است که مشخصات ملک یا زمین موضوع قرارداد از حیث متراژ، پلاک ثبتی، موقعیت مکانی و غیره به صورت کامل در قرارداد مشارکت در ساخت قید شود.
نتیجه اجرای قرارداد مشارکت در ساخت احداث یک ساختمان جدید در ملک موضوع قرارداد است. به همین خاطر، یک بند از این قرارداد به بیان مشخصات کلی ساختمان جدید از حیث تعداد طبقات، تعداد واحدها، متراژ واحدها، جنس نمای ساختمان و غیره اختصاص مییابد. علاوه بر این، طرفین میتوانند جزئیات مربوط به ساختمان جدید مثل جنس و برند مصالح و متریالهای به کار رفته در ساختمان را به تفکیک و جزء به جزء در فهرستی تحت عنوان لیست متریال قید کرده و آن را ضمیمه قرارداد مشارکت در ساخت نمایند.
مدت زمان ساخت و ساز و تحویل ساختمان در فرایند مشارکت در ساخت یکی از مهمترین موضوعاتی است که در بسیاری از موارد موجب بروز اختلافاتی میان مالک و سازنده میشود. به عنوان مثال، تأخیر در تحویل ساختمان میتواند موجب ورود ضرر به مالک شود. به همین خاطر، ضروری است که مدت زمان اجرای قرارداد به صورت دقیق در قرارداد مشارکت در ساخت قید شود. حتی طرفین میتوانند برای هر مرحله از فرایند ساخت و ساز به ترتیب یک مهلت زمانی مشخصی تعریف نمایند.
با توجه به اهمیت مدت زمان اجرای قرارداد و تحویل ساختمان، طرفین میتوانند علاوه بر تعیین مدت زمان اجرای قرارداد، به ازای هر روز تأخیر در تحویل ساختمان مبلغ مشخصی را به عنوان خسارت تعیین نمایند.
تعیین میزان قدرالسهم هر یک از طرفین از ساختمان جدید امر دشواری است. زیرا پارامترهای مختلفی از جمله شهر، منطقه، خیابان، نوع کاربری ملک، متریال مورد استفاده، میزان تراکم جمعیت، متراژ زمین و غیره در تعیین میزان قدرالسهم طرفین تأثیرگذار است. در نتیجه، قدرالسهم طرفین با توجه به مجموعه این معیارها و همچنین عرف منطقه تعیین میشود و میزان آن در هر قراردادی ممکن است متفاوت از دیگر قراردادها باشد. با این حال، معمولاً میزان قدرالسهم طرفین در قراردادهای مشارکت در ساخت به صورت 50-50 یا 60-40 تعیین میشود. چنانچه مالکین یا سازندگان دو یا چند نفر باشند، به صورت مشاعی مالک قدرالسهم متعلق به مالک یا سازنده میشوند.
علاوه بر تعیین میزان قدرالسهم هر یک از طرفین قرارداد مشارکت در ساخت، ضروری است تا نحوه تقسیم واحدها و تعلق هر یک از واحدها به کدام یک از طرفین قرارداد به تفکیک به موجب تقسیم نامه مشخص شود. طرفین میتوانند با توافق یکدیگر نسبت به تقسیم هر واحد در هر یک از طبقات تعیین تکلیف نمایند. حتی در برخی موارد ممکن است مالکیت یک واحد آپارتمان به صورت مشترک به مالک و سازنده تعلق گیرد.
مالکیت زمین موضوع قرارداد مشارکت در ساخت در ابتدا صرفاً به مالک تعلق دارد. اما مالک موظف است به نسبت قدرالسهم سازنده مالکیت قسمت مشخصی از زمین را به سازنده انتقال دهد. به همین منظور، طرفین شرایط و چگونگی انتقال قدرالسهم زمین به سازنده را در قرارداد پیشبینی میکنند. معمولاً با پیشبرد هر مرحله از ساخت و ساز مالکیت قسمتی از قدرالسهم به سازنده منتقل میشود. به همین خاطر، طرفین انتقال هر بخش از قدرالسهم به سازنده را به تفکیک و به صورت مرحله به مرحله در قرارداد مشارکت در ساخت قید مینمایند.
مالک به عنوان طرف نخست قرارداد مشارکت در ساخت تعهداتی را در مقابل سازنده متعهد میشود. ضروری است که این تعهدات به تفکیک و به صورت دقیق در قرارداد مشارکت در ساخت قید گردد. از جمله این تعهدات میتوان به موارد زیر اشاره کرد:
همانطور که مالک تعهداتی را در مقابل سازنده متعهد میشود، سازنده نیز تعهداتی را در برابر مالک متعهد میشود. تعهدات سازنده نیز بایستی به تفکیک و به صورت دقیق در قرارداد مشارکت در ساخت قید شود. از جمله تعهدات سازنده عبارتند از:
این احتمال وجود دارد که سازنده در فرایند ساخت و ساز مرتکب تخلفات شهرسازی شده و این موضوع موجب تأخیر در تکمیل ساخت و ساز شود. همچنین، ارتکاب چنین تخلفاتی غالباً با پرداخت جریمه همراه میباشد. به همین خاطر، مالک یا مالکین معمولاً در یک بند از این قرارداد به موضوع تخلفات ساخت اشاره کرده و مسئولیت برطرف کردن تخلفات و پرداخت جریمهها را بر عهده سازنده قرار میدهند.
در صورت تغییر قوانین شهرسازی و مقررات مربوط به ساختمانسازی در طول فرایند ساخت و ساز، ممکن است سازنده بتواند با دریافت تراکم بیشتر طبقات یا تعداد واحدهای بیشتری احداث نمایند. در چنین صورتی، ضروری است که نسبت به تقسیم اضافه بنا در بین سازنده و مالک تعیین تکلیف شود. به همین خاطر، با پیشبینی یک بند تحت عنوان اضافه بنا طرفین نسبت به تقسیم اضافه بنا تعیین تکلیف مینمایند.
انعقاد قرارداد مشارکت در ساخت آثار مختلفی را به دنبال دارد که میتوان این آثار را به تفکیک در یک بند از قرارداد پیشبینی نمود. از جمله آثار قرارداد مشارکت در ساخت میتوان موارد زیر را نام برد:
این ماده را میتوان یکی از مهمترین مواد قرارداد مشارکت در ساخت دانست. چرا که هر یک از طرفین این قرارداد تعهداتی را در برابر طرف مقابل متعهد شده است و موظف است تا این تعهدات را به نحو احسن و در مدت زمان مشخصی ایفا نماید. در صورت تأخیر یا عدم اجرای تعهدات از سوی هر یک از طرفین میتوان برای فرد خاطی جریمه مشخصی تعریف کرده یا اینکه به طرف مقابل حق فسخ قرارداد را اعطا نمود. برای مثال، طرفین میتوانند در قرارداد خود درج کنند که سازنده در ازای هرروز تأخیر در تحویل ساختمان ملزم به پرداخت مبلغ مشخصی تحت عنوان جریمه به مالک است.
منظور از دوره تضمین پیشبینی یک مدت زمان مشخص برای برطرف کردن نقوص یا تخلفاتی است که سازنده در طول فرایند ساخت و ساز مرتکب آن شده است. با پیشبینی این مدت زمان سازنده فرصت دارد تا در صورت بروز هرگونه نقص یا تخلفی در بازه زمانی پیشبینی شده این مشکلات را برطرف کرده و ساختمان را به مالک تحویل دهد.
بروز حوادث قهری از قبیل سیل، زلزله و غیره که خارج از کنترل طرفین است ممکن است اجرای فرایند ساخت و ساز را برای مدت مشخصی متوقف نماید. به همین خاطر، در یک بند از قرارداد مشارکت در ساخت تحت عنوان فورس ماژور یا قوه قهریه این مسئله قید میشود که در صورت بروز حوادث قهری قرارداد به حالت تعلیق درمیآید.
در بسیاری از موارد مالک و سازنده در طول فرایند ساخت و ساز نسبت به چگونگی اجرا با یکدیگر دچار چالش و اختلاف میشوند. چرا که ممکن است مالک بدون آن که تخصصی در این خصوص داشته باشد به صورت افراطی در فرایند اجرا مداخله نموده و سازنده را با چالش روبهرو سازد. از این رو، با تعیین حدود اختیار مداخله مالک در فرایند ساخت و ساز نحوه تعامل مالک و سازنده در طول اجرای پروژه تعیین شده و از بروز اختلاف میان آنها پیشگیری خواهد شد.
با تنظیم و انعقاد قرارداد مشارکت در ساخت، هر یک از مالک و سازنده تعهدات مختلفی را به شرحی که پیشتر بیان شد بر عهده میگیرند. هر یک از طرفین میتواند برای اطمینان از اجرای تعهدات مذکور در قرارداد از طرف مقابل خود تقاضای تضمین نماید. چنانچه هر یک از طرفین تضامینی به طرف دیگر ارائه دهد، ضروری است تا مشخصات تضامین ارائه شده در یک بند از قرارداد به صورت کامل قید شود. تضامین طرفین ممکن است به اشکال گوناگونی چون ضمانتنامه بانکی، چک ضمانت، سفته ضمانت، واریز وجه نقد به حساب سپرده بانکی، وثیقه ملکی، عقد یا شرط ضمان، بیمه تضمین کیفیت ساختمان، بیمه مسئولیت کارفرما، بیمه عدمالنفع و بیمه مسئولیت قراردادی ارائه شود.
با توجه به اینکه قرارداد مشارکت در ساخت از جمله عقود لازم میباشد، طرفین حق فسخ یکجانبه این قرارداد را ندارند. فسخ این قرارداد صرفاً با تراضی طرفین (اقاله) یا موارد خاص پیشبینی شده در قرارداد امکانپذیر است. به همین خاطر، ضروری است که طرفین قرارداد مشارکت در ساخت شرایط فسخ قرارداد را به تفصیل در قرارداد قید نمایند. برای مثال، تأخیر مالک در تحویل ملک به سازنده جهت تخریب را میتوان از جمله موجبات حق فسخ قرارداد برای سازنده در نظر گرفت.
با وجود آن که پیشبینی موارد مختلفی چون دوره تضمین، حدود اختیار مداخله مالک در فرایند اجرا و غیره تا حد بسیار زیادی از بروز اختلافات احتمالی بین طرفین قرارداد مشارکت در ساخت پیشگیری مینماید؛ اما همچنان احتمال بروز اختلاف میان طرفین وجود دارد. طرفین میتوانند برای سهولت در حل و فصل چنین اختلافاتی مرجع مشخصی را به عنوان مرجع حل و فصل اختلافات در قرارداد مشارکت در ساخت پیشبینی نمایند تا درگیر مراجعه به محاکم قضایی نیز نشوند.
معمولاً طرفین شخص مشخصی را به عنوان داور مرضیالطرفین تعیین کرده و در قرارداد قید مینمایند که حل و فصل اختلافات میان طرفین توسط این داور انجام خواهد شد و در صورت عدم حل و فصل اختلافات از این طریق، طرفین میتوانند دعوای خود را نزد محاکم قضایی مطرح نمایند.
علاوه بر مواردی که به عنوان مندرجات قرارداد مشارکت در ساخت بیان شد، این قرارداد حاوی برخی اسناد و مدارکی نیز هست که ضمیمه قرارداد مذکور میشوند. در واقع، این اسناد و مدارک جزء لاینفک قرارداد مشارکت در ساخت به شمار میآیند. ضروری است که طرفین هر سند یا مدرک مرتبط با قرارداد مشارکت در ساخت را ضمیمه این قرارداد نمایند. از جمله اسناد و مدارک ناظر بر قرارداد مشارکت در ساخت میتوان از موارد زیر نام برد:
نحوه انتقال سند و سهم سازنده یکی از مهمترین موضوعات در قرارداد مشارکت در ساخت است. در بسیاری از موارد عدم توجه به این موضوع اختلافات بسیاری را بین مالک و سازنده ایجاد مینماید. به همین خاطر، تعیین تکلیف در خصوص نحوه انتقال سند مالکیت ملک به سازنده موضوع بسیار مهمی است که بایستی در زمان تنظیم قرارداد مشارکت در ساخت مورد تصریح قرار گیرد. به طور کلی، طرفین میتوانند برای انتقال سند مالکیت یکی از سه روش زیر را تعیین نمایند:
در این روش، مالک در ابتدا سند مالکیت ملک را به سازنده منتقل کرده و در مقابل آن یک چک تضمین دریافت مینماید. سازنده نیز پس از تکمیل مراحل ساخت، قدرالسهم مالک را به وی منتقل کرده و در مقابل آن چک تضمین خود را مسترد مینماید. البته این فرایند ممکن است به صورت عکس نیز انجام شود. بدین معنا که سند ملک به مالک تعلق داشته و وی در مقابل آن یک چک تضمین به سازنده داده و با پایان مراحل ساخت و ساز قدرالسهم سازنده را به وی منتقل کرده و چک تضمین را مسترد مینماید.
در بسیاری از موارد مالک سند مالکیت را به صورت مرحله به مرحله و با پیشرفت هر بخش از فرایند ساخت و ساز به نام سازنده منتقل مینماید. این روش در اصطلاح انتقال مشروط سند نامیده میشود و موجب مدیریت بخش بزرگی از ریسک مربوط به ساخت و ساز میشود.
در برخی موارد به منظور تسهیل در انجام امور اداری، مالک اقدام به اعطای وکالت بلاعزل به سازنده مینماید تا سازنده به نمایندگی از مالک و به عنوان طرف دوم قرارداد بتواند اقدامات لازم برای انتقال سن مالکیت را در صورت نیاز انجام دهد.
تا پیش از تصویب و لازمالاجرا شدن قانون الزام به ثبت رسمی معاملات اموال غیرمنقول در سال 1403، قراردادهای مشارکت در ساخت عمدتاً به صورت دستنویس و توسط بنگاههای معاملات املاک تنظیم میشد و این قراردادها از اعتبار کافی برخوردار بودند. اما با تصویب و لازمالاجرا شدن قانون الزام به ثبت رسمی معاملات اموال غیرمنقول، طبق ماده 1 این قانون مقرر شد که کلیه قراردادهای مشارکت در ساخت بایستی در سامانه ثبت الکترونیک اسناد ثبت شوند.
از آنجا که انعقاد قرارداد مشارکت در ساخت مستلزم انتقال مالکیت مال غیرمنقول است، هر یک از مالک و سازنده موظف هستند که قرارداد مشارکت در ساخت خود را در سامانه ثبت الکترونیک اسناد به ثبت برسانند. در این خصوص تفاوتی ندارد که مالک و سازنده چه توافقی نسبت به نحوه انتقال سند نموده باشند. در هر صورت هردو موظف هستند که قرارداد خود را در سامانه مذکور به ثبت برسانند؛ در غیر این صورت با ضمانت اجرای قانونی روبهرو خواهند شد.
عدم ثبت قرارداد مشارکت در ساخت در سامانه ثبت الکترونیک اسناد موجب میشود تا قرارداد مذکور فاقد اعتبار به شمار آید. در این صورت، هر یک از طرفین با ضمانت اجراهای زیر روبهرو خواهند شد:
1 . عدم استماع قرارداد مشارکت در ساخت در مراجع قضایی، شبه قضایی و داوری.
2 . عدم استماع ادله قرارداد مشارکت در ساخت در مراجع قضایی، شبه قضایی و داوری
3 . عدم استماع شکایات کیفری در رابطه با قرارداد مشارکت در ساخت در مراجع قضایی.
4 . عدم استماع دعاوی حقوقی در رابطه با قرارداد مشارکت در ساخت در مراجع قضایی، شبه قضایی و داوری.
تنظیم و انعقاد قرارداد مشارکت در ساخت برای هردوی مالک و سازنده مزایای بسیاری را به دنبال دارد. از جمله مزایای انعقاد قرارداد مشارکت در ساخت میتوان موارد زیر را نام برد:
1 . با همکاری مالک و سازنده ریسک مالی مربوط به ساخت و ساز ساختمان بین طرفین قرارداد تقسیم شده و فشار مالی مربوط به ساخت و ساز را از عهده مالک و سازنده میکاهد.
2 . تنظیم قرارداد مشارکت در ساخت موجب استفاده بهینه از منابع میشود. چرا که مالک صاحب زمین به عنوان سرمایه اصلی است و سازنده نیز تخصص و سرمایه لازم برای شروع فرایند ساخت و ساز را دارد.
3 . با احداث ساختمان جدید ارزش ملک افزایش پیدا کرده و هردوی طرفین سود قابل توجهی کسب مینمایند.
4 . انعقاد قراردادهای مشارکت در ساخت به توسعه و بهبود زیرساختهای شهری کمک کرده و موجب افزایش واحدهای مسکونی و تجاری در سطح شهر میشود.
مالک و سازنده بایستی توجه داشته باشند که تنظیم و انعقاد قرارداد مشارکت در ساخت موضوع بسیار مهمی است و به هیچ وجه نباید در انجام آن عجولانه عمل نمود. بلکه ضروری است که طرفین گام به گام پیش رفته و به ترتیب زیر عمل نمایند:
1 . در ابتدا بایستی طرفین با دقت موقعیت و نیازهای خود را بررسی کرده و مطابق آن طرف مقابل خود را تعیین نمایند.
2 . پس از بررسی اولیه نیازها، مالک و سازنده بایستی وارد مذاکرات اولیه شده و شرایط خود را برای طرف مقابل بیان نمایند.
3 . با پایان مذاکرات بایستی پیشنویس قرارداد مشارکت در ساخت تهیه شود.
4 . احتمال تغییر و اصلاح پیشنویس قرارداد مشارکت در ساخت وجود دارد. به همین خاطر، پس از انجام اصلاحات لازم بایستی نسخه نهایی قرارداد مشارکت در ساخت به انضمام جزئیات فنی و مالی مربوطه تهیه شود.
5 . با تکمیل و نهایی شدن قرارداد مشارکت در ساخت، بایستی این قرارداد به امضای طرفین برسد.
6 . پس از امضای قرارداد مشارکت در ساخت فرایند اجرای قرارداد آغاز شده و طرفین بایستی نسبت به اجرای آن نظارت داشته باشند.
بسیاری از افراد قرارداد مشارکت در ساخت و قرارداد مدیریت پیمان یا پیمان مدیریت را به اشتباه یکسان میانگارند. این در حالی است که این دو قرارداد کاملاً متمایز از یکدیگر هستند. هردوی این قراردادها در دنیای کاری ساختمانسازی قراردادهای پرکاربردی به شمار میآیند، اما هر یک از این قراردادها در شرایطی خاص منعقد میشوند.
زمانی که مالک یک ملک به دنبال ساخت و ساز در زمین خود باشد، اما سرمایه و دانش کافی برای انجام این کار نداشته باشد، اقدام به انعقاد قرارداد مشارکت در ساخت با یک سرمایهگذار متخصص مینماید و در ازای انتقال مالکیت بخشی از ساختمان جدید، سازنده متعهد میشود تا فرایند ساخت و ساز را آغاز نماید. اما در برخی شرایط مالک ملک علاوه بر دارا بودن زمین، سرمایه کافی برای احداث ساختمان جدید را نیز داراست و صرفاً دانش و تخصص کافی برای ساختمانسازی را ندارد. در چنین شرایطی، مالک اقدام به انعقاد قرارداد مدیریت پیمان با یک شخص متخصص مینماید و این شخص در قبال دریافت دستمزد مشخصی متعهد میشود تا فرایند ساخت و ساز ساختمان جدیدی را آغاز نماید که در نهایت مالکیت آن تماماً به شخص مالک تعلق خواهد داشت.
دعاوی مربوط به پیش فروش ساختمان یکی از رایجترین دعاوی مطرح در دادگاههاست. متأسفانه در بسیاری از موارد ناآگاهی خریداران و پیش فروشندگان از قوانین و مقررات مربوط به پیش فروش ساختمان موجب ایجاد اختلافاتی در میان طرفین میشود.
در خصوص پیش فروش واحدهای آپارتمانی ساختمانهای در حال ساخت توجه به این نکته ضروری است که هر یک از مالک و سازنده میتوانند اقدام به پیش فروش تمام یا قسمتی از قدرالسهم خود نمایند. اما هر یک از طرفین در صورت پیش فروش ساختمان موظف هستند تا قرارداد پیش فروش را طبق ماده 3 قانون پیش فروش ساختمان در دفاتر اسناد رسمی تنظیم نموده و سپس قرارداد فوقالذکر را مطابق ماده 1 قانون الزام به ثبت رسمی معاملات اموال غیرمنقول در سامانه ثبت الکترونیک اسناد به ثبت برسانند. در غیر این صورت، قرارداد پیش فروش فاقد اعتبار بوده و امکان طرح هیچ گونه دعوای حقوقی یا شکایت کیفری در خصوص آن در مراجع قضایی و شبه قضایی وجود نخواهد داشت.
هر یک از مالک و سازنده بخش بزرگی از سرمایه خود را صرف انعقاد قرارداد مشارکت در ساخت مینمایند. به همین خاطر، نمیتوانند عجولانه و بدون بررسی همه جوانب اقدام به تنظیم و انعقاد این قرارداد نمایند. ضروری است که طرفین از ابتدا مشورتها و راهنماییهای لازم را از یک وکیل متخصص دریافت نموده و با آگاهی از قوانین و مقررات مربوط به مشارکت در ساخت اقدام به انعقاد این قرارداد نمایند. حتی طرفین میتوانند تنظیم پیشنویس و نسخه نهایی این قرارداد را نیز به یک وکیل متخصص بسپارند تا از انجام این کار به صورت قانونی و اصولی اطمینان حاصل نمایند.
علاوه بر این، چنانچه در هر یک از مراحل ساخت و ساز طرفین دچار اختلاف شده و نیاز به طرح دعوای حقوقی داشته باشند، میتوانند با همراهی یک وکیل متخصص دعوای خود را مطرح نمایند. حضور یک وکیل متخصص و ارائه دفاعیات مناسب در دادگاه به این شخص کمک میکند تا بتواند حقوق از دست رفته خود را به صورت قانونی احقاق نماید.
تنظیم و انعقاد قرارداد مشارکت فرصت همکاری و تجمیع سرمایه را بین مالکین زمینها و املاک فرسوده و سازندگان املاک فراهم نموده است. این قرارداد از زمره قراردادهای سرمایهگذاری است؛ چرا که مالک زمین سرمایه خود را در قالب ملک عرضه کرده و سازنده سرمایه خود را صرف تخریب ملک و شروع فرایند ساخت و ساز مینماید. در نتیجه، هر یک از طرفین مالک تعداد مشخصی واحد آپارتمان از ساختمان جدیدی که احداث میشود میگردد.
در بسیاری از موارد عدم توجه به نکات و اصول قانونی مربوط به قراردادنویسی مالک و سازنده را در فرایند اجرای قرارداد با چالش و اختلاف روبهرو مینماید. برای پیشگیری از وقوع چنین اختلافاتی طرفین میتوانند قرارداد مشارکت در ساخت را با توجه به نکات بیان شده در این مقاله تنظیم نمایند.
وکیل سوال یک پلتفرم تخصصی در حوزه مشاوره و خدمات حقوقی است که تحت مدیریت خانم امالبنین تنکابنی رضایی فعالیت میکند. هدف ما ارائه اطلاعات حقوقی دقیق و ارائه خدمات تخصصی وکالت در زمینههای مختلف، از جمله دعاوی کیفری و حقوقی، امور قراردادی، جرایم سایبری، دعاوی ارزی و مالی، وکالت در امور ثبتی و ملکی است.
اگر به دنبال تنظیم وکالتنامهای جامع و بینقص هستید، وکیل سوال با دانش تخصصی و تجربه حقوقی گسترده، همراه شما خواهد بود.
همین حالا مشاوره بگیرید و وکالتنامهای مطمئن تنظیم کنید!
قرارداد مشارکت در ساخت از جمله عقود نامعین موضوع ماده 10 قانون مدنی است. بدین معنا که این قرارداد از نظر قانونی صحیح و معتبر است، اما احکام و مقررات آن به صورت اختصاصی در قانون بیان نشده است.
بله. با تصویب قانون الزام به ثبت رسمی معاملات امال غیرمنقول در سال 1403، ثبت قرارداد مشارکت در ساخت در سامانه ثبت الکترونیک اسناد موضوع ماده 1 این قانون الزامی شده است؛ چرا که انعقاد قرارداد مشارکت در ساخت مستلزم انتقال مالکیت مال غیرمنقول است.
خیر. قرارداد مشارکت در ساخت از جمله عقود لازمی است که امکان فسخ یکجانبه آنها جز در موارد خاص پیشبینی شده در قرارداد وجود ندارد.
بله. طرفین میتوانند در موارد مختلفی از جمله عدم ایفای تعهدات از سوی یکی از طرفین یا تأخیر در اجرای تعهدات جریمه یا حتی حق فسخ برای طرف مقابل پیشبینی نمایند.
تعیین میزان قدرالسهم مالک و سازنده از ساختمان جدید به معیارهای مختلفی از جمله متراژ زمین، کاربری ملک، متریال مورد استفاده، محل وقوع ملک، عرف منطقه و غیره دارد و میزان قدرالسهم طرفین در هر قراردادی ممکن است متفاوت از قرارداد دیگری باشد.
معمولاً در فرایند تنظیم قرارداد مشارکت در ساخت، پرداخت هرگونه خسارت یا جریمه مربوط به تخلفات ساخت و برطرف کردن آن بر عهده سازنده قرار میگیرد.
بروز حوادث قهریه از قبیل سیل و زلزله صرفاً به طور موقت موجب تعلیق قرارداد مشارکت در ساخت شده و موجب انحلال آن نخواهد شد. این موضوع در زمان تنظیم قرارداد در بند مربوط به فورس ماژور مورد تصریح قرار میگیرد.
وکیل سوال یک پلتفرم آنلاین است که با هدف ارائه خدمات حقوقی به زبان ساده و قابلفهم برای همه راهاندازی شده است. این سایت تحت مدیریت امالبنین تنکابنی رضایی، وکیل پایه یک دادگستری، فعالیت میکند و تلاش میکند تا مسیر حل مشکلات حقوقی را برای کاربران آسانتر کند.
۰۹۰۱۲۲۲۵۳۶۹
info@vakilsoal.com
تهران، سعادت آباد، خیابان علامه طباطبایی جنوبی، کوچه ۴۲، پلاک ۴ (ساختمان فرهنگ)، طبقه دوم واحد ۲۶
نظرات کاربران