دو نظریه مشورتی در پاسخ به 48 سوال درباره قانون الزام به ثبت رسمی اموال غیرمنقول

نظریه مشورتی شماره 1

جزئیات نظریه

شماره نظریه: 7/1403/427

شماره پرونده: 427-75-1403ح

تاریخ نظریه: 1403/11/28

سوال

1 – با عنایت به اینکه هدف از قانون الزام به ثبت رسمی معاملات اموال غیرمنقول مصوب 1403، ساماندهی اسناد عادی است، در خصوص قولنامه‌هایی که در محدوده شهر بوده و فاقد ساختمان می‌باشد و مشمول هیچ یک از قوانین حاکم؛ از جمله قانون تعیین تکلیف وضعیت ثبتی اراضی و ساختمان‌های فاقد سند رسمی مصوب 1390 و یا قانون الحاق موادی به قانون ساماندهی و حمایت از تولید و عرضه مسکن مصوب 1388 با اصلاحات و الحاقات بعدی نمی‌باشد، و تدبیری اتخاذ نشده است.

2 – آیا عدم قابلیت استماع دعوا در ماده یک قانون یاد شده، صرفاً شامل دعوای استرداد عوضین می‌باشد و یا آن که دعوای مطالبه خسارت عوضین را نیز شامل می‌شود؟

3 – آیا اسناد رسمی تعهدآور، مانند سند رسمی ازدواج، مشمول حکم ماده یک قانون است؟ به عبارت دیگر، آیا تعهدات الزام آور اسناد رسمی هم باید در سامانه ثبت الکترونیک اسناد به ثبت برسد؟

4 – تبصره یک ماده یک قانون صدرالذکر، حق فسخ را برای طرفین مفروض دانسته است؛ در حالی که در فرضی که طرفین حق فسخ را از خود ساقط کرده باشند؛ چگونه به این دعوا در محاکم رسیدگی می‎‌شود؟

5 – ماده یک قانون در خصوص اسناد متضمن انحلال، فسخ، اقاله و سقوط حقوق مربوط به اموال غیرمنقول ساکت است و لازم است در آیین نامه اجرایی قانون در این خصوص تعیین تکلیف شود.

6 – در اجرای تبصره 3 ماده یک قانون یاد شده، پیشنهاد می‌شود در آیین نامه درج شود که دادگاه صلح و شورای حل اختلاف یک نسخه از گواهی حصر وراثت مربوط به افرادی که در گذشته فوت کرده‌اند و گواهی یاد شده برای آنان به تازگی صادر شده است را نزد اداره ثبت اسناد و املاک ارسال کنند.

7 – در تبصره 5 ماده یک قانون دعاوی مربوط به مستندات اعمال حقوقی دارای ابهام است، مقصود از این حکم چیست؟

8 – تبصره 6 ماده یک تکراری و زائد است و حکم آن تابع عمومات به نر می‌رسد.

9 – در ماده 3 قانون قرارداد پیش‌نویس چه اعتباری دارد؟ ماهیت آن چیست؟ آیا موجب ایجاد حق است؟ آیا می‌توان به استناد قرارداد پیش‌نویس، فروشنده را به حضور در دفتر اسناد رسمی ملزم کرد؟

10 – در خصوص حکم ماده 3 آیا پیش‌نویس حقی برای طرفین ایجاد می‌کند؟ اگر هر یک از طرفین معامله نقض تعهد نمودند، جبران نقض تعهد چگونه است؟ ضمانت اجرای آن چیست؟

11 – در خصوص حکم ماده 3 این قانون چنانچه هر یک از طرفین در دفترخانه حاضر نشوند، آثار حقوقی قرارداد پیش‌نویس چیست؟

12 – در ماده 3 یاد شده، ضمانت اجرای عدم ثبت پیش‌نویس در سامانه چیست؟

13 – در ماده 4 قانون، آیا منظور از حق واگذاری محل، قرارداد اجاره است؟ یا مقصود صرفاً سرقفلی و حق کسب یا پیشه یا تجارت است؟ آیا قرارداد اجاره را نیز شامل می‌شود؟

14 – در خصوص بند «ب» ماده 4 چنانچه املاک در محدوده روستا باشند و به تأسی از تبصره ذیل ماده 10 آیین نامه اجرایی قانون الحاق در برخی مواد به قانون ساماندهی و حمایت از تولید و عرضه مسکن مصوب 1388 با اصلاحات و الحاقات بعدی هیأت مطرحه رأی به تنظیم اظهارنامه داده شود و در خصوص مابقی املاک مطابق قانون ثبت اسناد و املاک نسبت به پذیرش ثبت اقدام شود.

15 – پیشنهاد می‌شود در آیین نامه قانون برای مراجع قضائی، سامانه‌ای جهت اعلام تصمیمات موضوع ماده 8 قانون به سازمان ثبت اسناد و املاک کشور تعریف و پیش‌بینی شود.

16 – پیشنهاد می‌شود در ماده 8 مفهوم ایجاد و سلب هرگونه حق عینی، شفاف و یا به طور مصداقی و نمونه ذکر شود.

17 – در اجرای ماده 8 قانون، پیشنهاد می‌شود در آیین نامه، مرجع مجری رأی که مراتب را به سازمان ثبت اسناد و املاک اعلام می‌کند، مشخص شود؛ در همین راستا پیشنهاد می‌شود دادگاه بدوی مکلف به این امر دانسته شود.

18 – در ماده 9 قانون شناسایی مجاورین چگونه صورت می‌گیرد؟ آیا در نتیجه تحقیق محلی است و یا بر اساس اسناد رسمی؟ پیشنهاد می‌شود با توجه به اینکه سازمان امور اراضی تهیه نقشه و احراز تصرف متصرفین را بر عهده دارد، این موضوع نیز توسط سازمان امور اراضی انجام پذیرد.

19 – در فراز پایانی ماده 10 قانون ضمانت اجرای خاص پیش‌بینی نشده است.

20 – عبارت مدعی مذکور در ذیل ماده 10 قانون ناظر به شخص اخیر یعنی شخص ثالث با حسن نیت است و یا تمامی مدعیان موضوع این ماده را شامل می‌شود؟

21 – در ماده 10 چگونگی ثبت و تشخیص ادعاهای معارض و متعدد نسبت به یک ملک مبهم است. چنانچه قابلیت ثبت دارد، نحوه تشخیص معامله صحیح چگونه است؟

22 – قانونگذار برای اجرای تبصره 3 ماده 10 قانون الزام به ثبت رسمی معاملات اموال غیرمنقول مصوب 1403 برای اجرای دولت زمان خاصی تعیین نکرده است.

23 – در خصوص تکالیف بنیاد مسکن انقلاب اسلامی، تکلیف روستاهایی که فاقد طرح هادی هستند، مشخص نشده است.

24 – وفق تبصره 3 ماده 10 قانون الزام به ثبت رسمی معاملات اموال غیرمنقول مصوب 1403، اشخاصی که نسبت به تصرفات اعتراض دارند باید ظرف شش ماه از بارگذاری در سامانه اعتراض کنند، به نظر می‌رسد این مهلت موجب اطاله رسیدگی است؛ با تأسی از مهلت مقرر در پذیرش ثبت موضوع ماده 21 قانون ثبت اسناد و املاک مصوب 1310 با اصلاحات و الحاقات بعدی و با اخذ ملاک آن، می‌توان با در نظر گرفتن مهلتی نود روزه برای وصول اعتراضات از اطاله رسیدگی جلوگیری کرد. بدیهی است اعتراضات اشخاص ثالث پس از صدور سند مالکیت هم در مراجع قضایی قابلیت رسیدگی دارد.

25 – در تبصره 10 ماده 10 قانون، تفاوت املاک موضوع این قسمت (حداکثر 8 سال) با دیگر املاک در چیست؟

26 – در ماده 10 قانون مدعی در دو سال دوم فرصت دارد معامله‌ای که پیش از وضع قانون بوده است را به ثبت برساند. آیا برای اخذ سند رسمی، مرور زمان برای اقدامات قانونی پیش‌بینی شده است؟ برای گرفتن سند رسمی چه مهلتی در نظر گرفته شده است؟

27 – در تبصره 10 ماده 10، آیا کسی که ملک را واگذار نموده جهت اقدامات در سامانه و اعمال حقوقی، ید بعدی قائم مقام است یا خیر؟

28 – در خصوص اراضی واگذار شده از طرف دولت در سال‌های گذشته که به مرور زمان خرد شده و تقریبا تمامی قطعات واگذاری به حالت سابق باقی نمانده است؛ سازمان امور اراضی اینگونه املاک را دولتی و از شمول قانون الزام به ثبت رسمی معاملات اموال غیرمنقول مصوب 1403 خارج و درخواست صدور سند را منوط به یکپارچه‌سازی املاک و اعاده به وضع سابق می‌داند، به نظر می‌رسد با پیش‌بینی حکمی در این خصوص و نیز اراضی مازاد بر نسق زراعی در اجرای مقررات اصلاحات ارضی، مشکلات بسیاری از استان‌ها مرتفع خواهد شد.

29 – پیشنهاد می‌شود به منظور جلوگیری از اعمال سلیقه؛ به ویژه در حوزه اراضی کشاورزی، فرم‌های مخصوصی همانند سامانه سحاک پیش‌بینی شود.

پاسخ

1 – نظر به اینکه اقدام برای اخذ سند رسمی مالکیت منحصر به موارد مذکور در استعلام یعنی اقدام از طریق قانون تعیین تکلیف وضعیت ثبتی اراضی و ساختمان‌های فاقد سند رسمی مصوب 1390 و یا قانون الحاق موادی به قانون ساماندهی و حمایت از تولید و عرضه مسکن مصوب 1388 با اصلاحات و الحاقات بعدی نمی‌باشد، در خصوص قولنامه‌های راجع به املاک دارای ساختمان واقع در محدوده شهر ابتدا باید وفق ماده 10 قانون الزام به ثبت رسمی معاملات اموال غیرمنقول مصوب 1403 مستندات این معاملات در سامانه موضوع این ماده بارگذاری شود و سپس به طرفیت مالک رسمی طرح دعوا شود و یا در فرض فقدان سابقه ثبتی، موضوع از طریق ثبت عمومی پیگیری و اقدام لازم جهت اخذ سند انجام شود.

2 – در خصوص دعوای استرداد عوضین موضوع ماده یک قانون الزام به ثبت رسمی معاملات اموال غیرمنقول مصوب 1403، عوضین باید بدون نقص و به همان گونه‌ای که در زمانه معامله مبادله شده است، مسترد شود؛ بر این اساس در فرض سوال، دعوای مطالبه خسارت وارده به عوضین که از توابع دعوای استرداد عوضین است، قابلیت استماع دارد.

3 – اولاً، به موجب حكم عام ماده يك قانون الزام به ثبت رسمي معاملات اموال غير منقول مصوب 1403 هر عمل حقوقی؛ اعم از عقد و ايقاع كه موضوع و يا نتيجه آن انتقال باشد؛ اعم از مالكيت عين يا انتقال حق انتفاع (اعم از عمری يا رقبی) برای مدت بيش از دو سال يا انتقال حق ارتفاق اموال غير منقول و وقف و نيز عقودی كه برای ثالثی ايجاد حق عينی نمايد؛ مانند عقد رهن و يا عقود مفيد انتقال منافع اموال مذكور برای مدت بيش از دو سال و اجاره به شرط تمليك و هر نوع پيش فروش ساختمان؛ اعم از اينكه به صورت سهمی از كل عرصه و يا اعيان باشد و يا اينكه موضوع و يا نتيجه آن، تعهد به انجام كليه اعمال حقوقی مذكور باشد، تابع اين قانون است و بايد در سامانه ثبت الكترونيك اسناد به ثبت برسد.

ثانياً، عقد نكاح از حيث عموم عبارت «هر عمل حقوقی» مشمول ماده يادشده است؛ مشروط بر اينكه در نتيجه آن، انتقال مال غير منقول و يا تعهد به آن ايجاد شود؛ بنابراين، چنانچه در ضمن عقد نـكاح مال غير منقول توسط زوج و يا شخص ثالثی به زوجه تمليك شود (به عنوان نتيجه عقد) و يا تعهد به آن شود، مشمول حكم مقرر در ماده يك مذكور می‌باشد. بديهی است مطلق تعهدات الزام‌آور در عقد نكاح مشمول آن نخواهد بود.

4 – پيش فرض ذكر شده در استعلام مبنی بر اينكه در تبصره يك ماده يك قانون الزام به ثبت رسمی معاملات امول غیرمنقول مصوب 1403، قانونگذار حق فسخ را برای طرفين مفروض دانسته است، با حكم مقرر در اين تبصره منطبق نمی‌باشد و از آنجا كه پرسش مبتنی بر پيش فرض نادرست است، ارائه نظريه مشورتی در اين خصوص موضوعاً منتفی است.

5 – اولاً، صرف نظر از آنكه برای ماده يك قانون الزام به ثبت رسمی معاملات اموال غير منقول مصوب 1403 آيين نامه‌ای پيش‌بينی نشده است، فسخ و اقاله قرارداد ذيل عنوان عمل حقوقی موضوع اين ماده قرار می‌گيرد و در خصوص ديگر موارد انحلال قرارداد؛ مانند انفساخ و بطلان؛ در فرض آنكه در اين زمينه از مرجع صالح رأی صادر شود، مطابق ماده 8 قانون اقدام می‌شود.

ثانياً، اسقاط حق انتفاع يا حق ارتفاق نيز ذيل عنوان عمل حقوقی مندرج در ماده يك قانون الزام به ثبت رسمی معاملات اموال غير منقول مصوب 1403 قرار می‌گيرد؛ زيرا در نتيجه اسقاط هر يك از اين حقوق، حق به طرف مقابل منتقل مي‌شود و مشمول حكم «…يا نتيجه آن انتقال …»  مندرج در ماده يك يادشده قرار می‌گيرد.

6 – با توجه به اطلاق تبصره 3 ماده يك قانون الزام به ثبت رسمي معاملات اموال غير منقول مصوب 1403 و تكليف مرجع صادركننده گواهی حصر وراثت به انعكاس آن به مرجع ثبتی، پيشنهاد مطرح شده در خصوص پيش‌بينی مقرره‌ای در آيين نامه برای تعيين تكليف گواهی‌های حصر وراثت صادره پس از لازم‌الاجرا شدن اين قانون نسبت به كسانی كه پيش از اجراي آن فوت كرده‌اند، منتفی به نظر می‌رسد.

7 – حکم مقرر در تبصره 5 ماده يك قانون الزام به ثبت رسمی معاملات اموال غير منقول مصوب 1403 به نحوی مجمل است كه رفع ابهام از آن مستلزم اخذ نظر تفسيری مرجع تصويب‌كننده می‌باشد.

8 – صرف نظر از وارد بودن یا نبودن انتقاد مطرح شده نسبت به تبصره 6 ماده يك قانون صدرالذكر، پرسش خاصی كه مستلزم ارائه نظريه مشورتی باشد، مطرح نشده است.

9، 10، 11 و 12 – با توجه به مواد 10، 12 و 13 آیین نامه ماده 3 قانون الزام به ثبت رسمی معاملات اموال غیرمنقول مصوب 1403/07/18، پیش‌نویس قرارداد موضوع ماده 3 این قانون، پیش از ثبت آن در سامانه موضوع ماده يك قانون يادشده، حق و تعهدی برای طرفين ايجاد نمی‌كند؛ بر اين اساس، پيش‌نويس فاقد آثار حقوقی قرارداد است و در صورت عدم ثبت، دعوای الزام به ثبت پيش‌نويس فاقد محمل قانونی است.

13 – در ماده 4 قانون الزام به ثبت رسمي معاملات اموال غير منقول مصوب 1403، عبارت «حق واگذاری محل» با عبارت داخل پرانتز (حق كسب و پيشه يا سرقفلی يا حقوق ناشی از موقعيت تجاری و اداری) توصيف شده است و قرارداد اجاره از شمول اين عناوين خارج است؛ بنابراين، ماليات اجاره‌بها بر مبنای مأخذ مذكور در اين ماده محاسبه نمی‌شود.

14 – پرسش مطرح شده مبهم است؛ ضمن آنکه، ماده 4 قانون الزام به ثبت رسمی معاملات اموال غیرمنقول مصوب 1403 فاقد بند «ب» می‌باشد و مشخص نیست مقصود ماده 4 کدام قانون است؛ بر این اساس، در وضعیت موجود امکان پاسخگویی از سوی این اداره کل فراهم نمی‌باشد.

15 – پيشنهاد مطرح شده مبنی بر پيش‌بينی سامانه‌ای برای مراجع قضايی جهت اعلام تصميمات و آرای قطعی مربوط به ايجاد و سلب هرگونه حق عينی راجع به ابنيه، اراضی و املاك به سازمان ثبت اسناد و املاک کشور در ذیل ماده 8 قانون الزام به ثبت رسمی معاملات اموال غیرمنقول مصوب 1403، موجه و منطقی می‌باشد؛ اما از آنجا که در این قانون برای ماده 8 یاد شده آیین نامه‌ای پیش‌بینی نشده است، در فرض تصویب دستورالعمل اجرایی برای این ماده، این پیشنهاد قابل توجه و اعمال است.

16 – انتقاد مطرح شده مبنی بر ضرورت شفاف کردن عبارت «ایجاد و سلب هرگونه حق عینی» در ماده 8 قانون الزام به ثبت رسمی معاملات اموال غیرمنقول مصوب 1403، مستلزم ارائه نظریه مشورتی از سوی این اداره کل نمی‌باشد.

17 – پيشنهاد مطرح شده مبنی بر لزوم تعيين تكليف نسبت به مرجع اعلام‌كننده رأی قضايی موضوع ماده 8 قانون الزام به ثبت رسمی معاملات اموال غير منقول مصوب 1403 به سامانه موضوع اين ماده با توجه به اجمال قانون، در خور توجه به نظر مي‌رسد.

18 – نكات مطرح شده كه ظاهراً ناظر بر تبصره 9 ماده 10 قانون الزام به ثبت رسمی معاملات اموال غيرمنقول مصوب 1403 می‌باشد؛ از جمله از حيث چگونگی شناسايي مشاورين املاك، مستلزم ارائه نظريه مشورتی از سوی اين اداره كل نيست.

19 – صرف نظر از ابهام موجود در اين بند، پرسشی كه مستلزم نظريه مشورتی اين اداره كل باشد، مطرح نشده است.

20 – عبارت «مدعی مذکور» در ذیل ماده 10 قانون الزام به ثبت رسمی معاملات اموال غير منقول مصوب 1403، ناظر بر تمام مدعيانی است كه نسبت به مالكيت عين، مالكيت منافع بيش از دو سال و حق انتفاع  و حق ارتفاق اموال غير منقول ادعايی دارند و مكلفند ظرف دو سال از تاريخ راه‌اندازی سامانه موضوع اين ماده نسبت به درج مستندات و ادعاهای خود در سامانه مذكور و ظرف دو سال از تاريخ درج در سامانه حسب مورد نسبت به تنظيم سند رسمی يا طرح دعواي الزام به تنظيم سند رسمی يا دعوای مرتبط در مراجع قضایی يا هر امر قانونی لازم ديگر به منظور اخذ سند رسمی مالكيت اقدام كنند و منصرف از اشخاص ثالث با حسن نيت دارنده سند رسمی موضوع ذيل اين ماده می‌باشند.

21 – اولاً، در سامانه «ساماندهی اسناد غیررسمی» موضوع ماده 10 قانون الزم به ثبت رسمی معاملات اموال غیرمنقول مصوب 1403 تمامی ادعاهای راجع به مالكيت عين، منافع و يا حقوق موضوع اين ماده در مهلت مقرر قانونی قابليت ثبت دارد.

ثانياً، تشخيص معارض بودن ادعاها مستلزم رسيدگی قضايی و تابع عمومات حاكم بر دادرسی مدنی است.

22 ايراد مطرح شده مبنی بر عدم تعيين مهلت قانونی برای اجرای تبصره 3 ماده 10 قانون الزام به ثبت رسمی معاملات اموال غيرمنقول مصوب 1403 موجه است و با توجه به آثار و تبعات احتمالی عدم اقدام به موقع دستگاه‌های موضوع اين تبصره، پيش‌بينی مدت زمان مقرر برای انجام تكاليف موضوع اين حكم در آيين نامه اجرايی درخور توجه است.

23 هرچند اراضی زراعی و باغی روستاهای فاقد طرح هادي، مشمول عبارت «اراضي زراعي و باغ‌هاي خارج از محدوده قانوني شهرها» مندرج در تبصره 3 ماده 10 قانون الزام به ثبت رسمي معاملات اموال غير منقول مصوب 1403 قرار می‌گيرد؛ اما در مورد اراضي غيرزراعي و باغي، قانونگذار تكليف مقرر براي بنياد مسكن انقلاب اسلامي در اين تبصره را مقيد به روستاهايی كرده است كه داراي طرح هادي مي‌باشند.

24 – در اين بند پيشنهاد اصلاح تبصره 3 ماده 10 قانون الزام به ثبت رسمی معاملات اموال غير منقول مصوب 1403 و كاهش مهلت اعتراض اشخاص ذينفع يا متصرفان به نقشه داراي مختصات جغرافيايی (يو.تي.ام) ملك از شش ماه به نود روز با اخذ ملاك از ماده 21 قانون ثبت اسناد و املاك كشور مصوب 1310 با اصلاحات و الحاقات بعدی، مطرح شده است و مستلزم صدور نظريه مشورتي از سوي اين اداره كل نيست.

25 – برای پاسخ به اين پرسش، توجه به نكات زير لازم است:

نخست. تفاوت مواد يك و 10 قانون الزام به ثبت رسمي معاملات اموال غير منقول مصوب 1403 در زمان انعقاد معامله است؛ ماده يك قانون ناظر بر معاملاتي اسـت كه پـس از راهاندازي سـامانه و سپري شدن مهلت بايد در سامانه ثبت شود؛ اما در معاملات موضوع ماده 10 قانون، معامله منشأ حق مدعي و مستندات مربوط به آن پيش از راهاندازي سامانه مذكور ايجاد شده و فاقد سند رسمي است؛ به عبارت ديگر، در ماده يك معامله منتهي به حق از همان ابتدا در سامانه ثبت ميشود؛ اما در ماده 10 قانون معامله پيش از لازمالاجرا شدن قانون واقع شده و حقوق ناشي از آن در سامانه ثبت می‌شود و از حيث نوع ملك، بين دو ماده تفاوتي وجود ندارد.

دوم. معاملات راجع به املاك موضوع ماده 10 قانون يادشده پيش از لازم‌الاجرا شدن قانون منعقد شده است و معاملات بعدي راجع به اين املاك و حقوق با وجود شرايط چهارگانه ذيل تبصره 10 ماده 10، در سامانه موضوع ماده 10 اين قانون قابل ثبت است و فقدان هر يك از اين شرايط سبب مي‌شود معاملات مقرر در ماده يك نسبت به املاك موضوع ماده 10 قانون قابل ثبت نباشد.

سوم. مهلت دو ساله مقرر در ماده 10 قانون الزام به ثبت رسمي معاملات اموال غير منقول مصوب 1403 براي درج ادعاها و مستندات راجع به مالكيت عين، مالكيت منافع بيش از دو سال و حق انتفاع و حق ارتفاق اموال غير منقول در سامانه است. اين اشخاص مكلفند ظرف دو سال از تاريخ درج در سامانه حسب مورد نسبت به تنظيم سند رسمي يا طرح دعواي الزام به تنظيم سند رسمي يا دعواي مرتبط در مراجع قضايي يا هر امر قانوني لازم ديگر به منظور اخذ سند رسمي مالكيت، اقدام و مدرك مربوط را در سامانه درج نمايند؛ اما مهلت هشت ساله موضوع تبصره 10 همين ماده، براي ثبت اعمال حقوقي موضوع ماده يك قانون است و نه ثبت ادعاها و مستندات صدرالذكر.

26 – به موجب ماده 10 قانون الزام به ثبت رسمي معاملات اموال غير منقول مصوب 1403، مدعيان راجع به مالكيت عين، مالكيت منافع بيش از دو سال و حق انتفاع و حق ارتفاق اموال غير منقول مكلفند ظرف دو سال از تاريخ راهاندازي اين سامانه مستندات و ادعاهاي خود را در سامانه موضوع اين ماده درج كنند و ظرف دو سال از تاريخ درج در سامانه حسب مورد نسبت به تنظيم سند رسمي يا طرح دعواي الزام به تنظيم سند رسـمي يا دعـواي مرتبـط در مـراجع قـضايي يا هر امـر قانوني لازم ديگر به منظور اخذ سند رسمي مالكيت و درج مدرك مربوط در سامانه اقدام كنند؛ بنابراين، تكليف مدعي يكي از اين موارد و در نهايت درج مستندات مربوط به اقدامات در سامانه است كه بايد در مهلت دو ساله انجام شود و در غير اين صورت، مشمول ضمانت اجراي آن خواهد بود و چنانچه مدعي نتواند در اين مهلت، سند رسمي را به هر دليلي تنظيم كند، بايد براي اخذ سند رسمي مالكيت حسب مورد اقدام به طرح دعوا و يا هر اقدام مناسب ديگر بنمايد و مدارك مربوط را در سامانه ثبت كند؛ بنابراين، مهلت دو ساله الزاماً براي تنظيم سند رسمي مالكيت نيست و با اقدام به طرح دعوا و يا اقدام مقتضي ديگر براي اخذ سند رسمي مالكيت و درج مدارك در سامانه، تكليف مدعي انجام شده محسوب است و صدور سند به عنوان نتيجه اقدامات مقدماتي، مشمول اين مهلت دو ساله نيست.

27 – مدعي راجع به مالكيت عين، مالكيت منافع بيـش از دو سـال و حق انتـفاع و حق ارتفاق اموال غير منقول، هر شخصي است كه به طور كلي مدعي حق است و منتقلاليه در هر قراردادي قائممقام انتقالدهنده است و «اشخاص فاقد سند رسمی» موضوع تبصره 10 ماده 10 قانون يادشده همان اشخاص موضوع اين ماده (10) هستند كه مدعي حق و فاقد سند رسمي مي‌باشند و با رعايت تمامي شرايط چهارگانه مقرر در اين تبصره، حداكثر تا هشت سال پس از راهاندازي سامانه ساماندهي اسناد غير رسمي ميتوانند صرفاً در سامانه مذكور اعمال حقوقي موضوع ماده يك اين قانون را انجام دهند؛ در غير اين صورت، مشمول ضمانت اجراي مقرر در ماده يك اين قانون مي‌شوند. در نتيجه و بنا به مراتب پيشگفته، موضوع قائممقامي در همه معاملات؛ به جز عقود جايز و داوري كه با فوت و حجر يكي از طرفين منحل ميشود، از جمله در معاملات ناقل موضوع اين ماده جاري است.

28 – مطالب مطرح شده مبهم و به كيفيت مطرح شده قابل پاسخگويي نيست. شايسته ذكر است به موجب تبصره 4 ماده 6 قانون تعيين تكليف وضعيت ثبتي اراضي و ساختمانهاي فاقد سند رسمي مصوب 1390 صدور سند مالكيت براي اراضي كشـاورزي و نسـق‌هاي زراعي و باغـات در صورتي كه ميزان تصرفات متقاضي ثبت، بيش از نسق زراعي يا باغي باشد، چنانچه معارضي وجود نداشته باشد با رأي هيأت حل اختلاف موضوع ماده يك اين قانون بلامانع است.

29 – نكته‌اي كه مستلزم صدور نظريه مشورتي از سوي اين اداره كل باشد، مطرح نشده است.

نظریه مشورتی شماره 2

جزئیات نظریه

شماره نظریه: 7/1403/517

شماره پرونده: 517-75-1403ح

تاریخ صدور: 1403/11/15

سوال

1 – در خصوص صدور گواهي‌هاي مفاصا حساب دارايي و شهرداري پيرامون اموال غير منقول در سامانه ثبت الكترونيك اسناد مشابه تبصره 3 ماده يك در نظر گرفته نشده است.

2 –  ساماندهي بنگاه‌هاي املاك و تميز آن اعم از مجاز و غير مجاز جهت اتصال به سامانه قيد نگرديده است.

3 – مجازات مندرج در بند سوم ماده 3 قانون مذكور مبني بر جزاي نقدي معادل سه برابر مبلغ دريافتي كافي نبوده و مي‌بايست ابطال پروانه كسب هم اضافه گردد.

4 – در خصوص وكالتنامه‌هاي رسمي كه در مقام بيع تنظيم مي‌گردد در قانون تعيين تكليف نگرديده است كه اين امر موجب ازدياد دعاوي اعتراض ثالث در محاكم خواهد شد.

5 – از جمله ابهامات اصلي اين قانون عدم تبيين نوع جريان ثبتي است بدني شرح كه عمليات ثبتي در خصوص اموال غير منقول فاقد سابقه ثبتي مشخص نمی‌باشد كه آيا بر اساس مقررات ثبت عمومي مندرج در مواد 10 الي 21 قانون ثبت اسناد و املاك بوده يا مشابه كميسيون ثبتي ماده 147 قانون ثبت اسناد و املاك يا تأسيس جديد مي‌باشد.

6 – مطابق قانون مذكور صرفاً به عدم پذيرش دعاوي مربوط به اعمال حقوقي و معاملات با سند عادي اشاره شده است، لكن در خصوص ماهيت اعمال حقوقي و معاملات با اسناد عادي حكمي پيش‌بيني نگرديده است، زيرا چنانچه عقد يا ايقاعي با سند عادي محقق شود و به دليل عدم وجود اختلاف فيمابين و دعواي در مراجع قضايي شبه قضايي يا داوري مطرح نگردد، نمي‌توان آثار قانوني مترتب بر عمل حقوقي بين طرفين را ناديده انگاشت و تمام اثار حقوقي و قانوني بين طرفين پابرجاست.

7 – در خصوص اسناد عادي قبل از اين قانون، چگونه ميتوان تعيين كرد كه يك سند عادي در قبل يا بعد از اجرايي شدن اين قانون تنظيم شده است؟ چون به راحتي ميتوان با درج تاريخ غير واقعي در قولنامه عادي، آن را به قبل از تصويب قانون منتسب كرد.

8 – بسياري از افراد شرايط اقساطي را براي معاملاتشان تنظيم ميكنند و نحوه پرداخت املاك به صورت اقساط پيش‌بيني نشده است، در اين قسمت چه بايد كرد؟ بنابر اين ممكن است دوباره راهكارهاي فراري براي اين قسمت در نظر گرفته شود. سازمان ثبت اسناد اين موارد را منوط به راه‌اندازي سامانه‌اي نموده كه وضعيت و مشخصات اين سامانه معلوم نيست. آيا اين سامانه به اداره ثبت اسناد و املاك هم متصل هست يا خير؟

9 – بر اساس ماده 2 دستورالعمل نحوه صدور پروانه تخصصي اشتغال مشاوره املاك و خودرو مصوب 1384/4/15 رئيس محترم قوه قضائيه، اشتغال به شغل مشاوره املاك و خودرو منوط به داشتن پروانه كسب از اتحاديه مربوط به پروانه تخصصي از سازمان ثبت اسناد و املاك ميباشد؛ فلذا پيشنهاد مي‌شود در ماده 11 قانون الزام به ثبت رسمي معاملاك متخلف به تعليق و ابطال پروانه كسب و پروانه تخصصي به صورت توأمان محكوم گردد.

10 – منظور از ارسال پاسخ استعالم به صورت آنی در ماده 6 چيست و آيا مهلت متعارف دارد يا خير و پس از چه مدت زماني به منزله جواز اقدام مي‌باشد؟

11 – در ماده 3 قانون علاوه بر مشاوره املاك و بنگاههاي معاملات ملكي، مصداق ديگري هم در شمول دلالان معاملات املاك قرار مي‌گيرد؟

12 –  آيا تكليف تبصره 3 ماده 1 در خصوص بارگذاري گواهي انحصار وراثت در سامانه شامل تمام موارد صدور گواهي می‌گردد يا صرفاً مالكين داراي اموال غير منقول؟

13 – اينكه اين قانون واقعاً در صدد تشريفاتي اعل ام نمودن انتقال مال غير منقول است يا فقط در حد غيرقابل استناد بودن قراردادهاي عادي گام بر مي‌دارد، بسياري مهم است. چه اينكه در فرض اول نتيجه بطلان هرگونه قرارداد عادي نسبت به اموال غير منقول است و در فرض دوم تأثير قرارداد بين طرفين و حمل آثار آن بر آنان است و فقط نسبت به اشخاص ثالث بيتأثير است و اين موضوع به نظر مهمترين ركن اين قانون اين كه بايد تبيين‌گري شود.

14 – در تبصره اول ماده اول اين قانون وضعيت خريداري كه سوء نيت داشته است تبيين نشده است.

15 – در تبصره پنجم ماده اول قيد “و به تشخيص وی محرز باشد“ متهم است بايد تبيين‌گري شود.

16 – حكم مندرج در ماده دو يك تأسيس جديد است (قولنامه و تعهد به بيع و…) يا اينكه در محدوده ماده اول بايد تفسير شود و مكمل ماده اول است. از طرف ديگر ارتباط اين ماده باتبصره چهارم ماده اول چگونه است (اسنادی كه بعد از 1403/4/3 (تاريخ لازمالاجرا شدن قانون) سند حدنگاری براي آن صادر شده است علاوه بر اين بر فرض اينكه تأسيس جديد باشد حدود اعتبار چنين اسنادي و ضمانت اجراي مدني آن چيست؟

17 – در ماده سوم (تأسيس پيشنويس قرارداد توسط دلالان املاك) ضمانت اجراي عدم حضور طرفين در دفتر ثبت اسناد و املاك بعد از تنظيم پيشنويس چيست؟ از طرفي در املاكي كه در جريان ثبت است و هنوز سند رسمي صادر نشده است چه بايد كرد؟

18 – در ماده 6 اعلام شده است اعلام پاسخ بايد به صورت “آني“ باشد، ابهام اين است كه هيچ زماني براي پاسخ دهي نيست يا زمان معمول بايد در نظر گرفت و اگر در آن زمان پاسخ اعلام نشود بدون پاسخ انتقال صورت گيرد.

19 – ارتباط اين قانون با قانون تعيين تكليف املاك فاقد سند، قانون نحوه تملك، قانون پيش‌فروش آپارتمان، قانون روابط موجر و مستأجر و … بايد تبيين گردد.

پاسخ

1 – صرف نظر از آنكه پرسش خاصي مطرح نشده است، در خصوص حقوق دولتي و عمومي احكام خاصي در ماده 7 و تبصره 2 ماده 4 قانون الزام به ثبت رسمي معاملات اموال غير منقول مصوب 1403 مقرر شده است و مفاصاحساب دارايي و شهرداري نيز ميتواند ذيل عناوين وجوه دولتي و عمومي موضوع ماده 7 اين قانون قرار گيرد و در آيين نامه مربوط در خصوص آن تعيين تكليف شود.

2 – اولاً، به موجب بند «ث» ماده يك آيين نامه اجـرايی ماده 3 قانون الزام به ثبت رسـمي مـعاملات اموال غير منقول مصوب 1403/7/18 ، دلالان معاملات املاك عبارت از مشاوران املاك و بنگاه‌هاي معاملات ملكي است كه با اخذ پروانه دلالي معاملات املاك واسطه انجام معاملات موضوع اين قانون مي‌باشند.

ثانياً، نظر به اينكه به موجـب ماده 5 آييـننامه ماده 3 قانون الزام به ثبـت رسـمي مـعاملات امـوال غيرمنقول مصوب 1403/7/18، سازمان ثبت اسناد و املاك كشور مكلف شده است «سامانه را به نحوي طراحی كند كه تنها در صورت احراز هويت و اعتبار پروانه دلالان معاملات املاك اجازه درج پيش‌نويس قرارداد براي آنان فراهم شود» و از سوي ديگر، وفق ماده 6 آيين نامه مذكور، وزارت صنعت، معدن و تجارت مكلف شده است «امكان استعلام هويت و اعتبار پروانه دلالان معاملات املاك و پاسخ به استعلامات را به صورت برخط و آني براي سازمان در سامانه ايجاد كند»، استعلام هويت و اعتبار پروانه دلالان امكانپذير است و بدون احراز هويت و اعتبار پروانه دلالان، درج پيشنويس قرارداد مقدور نيست. شايسته ذكر است به موجب ماده 7 آيين نامه يادشده، تصديق الكترونيكي پيش‌نويس از سوي متعاملين نيز امري ضروري است.

3 و 4 – در اين بندها مطالبي در نقد رويكرد قانونگذار مطرح شده است و پرسش خاصي مطرح نشده است، كه مستلزم صدور نظريه مشورتي باشد.

5 – قانونگذار در قانون الزام به ثبت رسمي معاملات اموال غير منقول مصوب 1403 در مقام تغيير مقررات مربوط به ثبت اسناد و املاك نيست و مقررات راجع به ثبت عمومي املاك به قوت خود باقي است. شايسته ذكر است بر خلاف فرض سؤال، املاك موضوع ماده 147 اصلاحي قانون ثبت اسناد و املاك مصوب 1310 با اصلاحات و الحاقات بعدي نيز داراي سابقه ثبتي ميباشند.

6 و 13 – قانونگذار در ماده يك قانون الزام به ثبت رسمي معاملات اموال غير منقول مصوب 1403، به صورت لف و نشر مرتب عبارت «قابل استماع نبوده» را ناظر بر دعاوي راجع به اعمال مذكور كه به ثبت نرسيده و عبارت «فاقد اعتبار» را ناظر بر «ادله راجع به آنها» به كار برده است و متعرض صحت يا بطلان معامله عادي موضوع اين ماده نشده است. از سوي ديگر، عدم قابليت استماع دعاوي موضوع اين ماده و يا بياعتبار دانستن ادله مربوط به اعمال حقوقي موضوع آن، با باطل تلقي كردن معامله ملازمهاي ندارد؛ هر چند در عمل منتقلاليه را در موقعيتي قرار مي دهد كه براي تنظيم سند رسمي انتقال و يا استرداد ثمن به ناچار با مالك رسمي توافق كند؛ شايسته ذكر است وفق ماده 266 قانون مدني «در مورد تعهداتي كه براي متعهدله قانوناً حق مطالبه نمی‌باشد اگر متعهد به ميل خود آن را ايفاء نمايد دعوي استرداد او مسموع نخواهد بود.»

7 – احراز اينكه تاريخ انعقاد اعمال حقوقي پيش از لازم الاجرا شدن قانون صدرالذكر و يا پس از آن بوده است، امري موضوعي و قضايي است و در هر مورد كه ادعاي غير واقعي بودن تاريخ مندرج در سند مطرح شود، دادگاه بايد با بررسي موضوع، تاريخ را احراز كند. در هر حال تا زماني كه امكان بارگذاري سند در اين سامانه با منع قانوني مواجه نشده، مرجع اداري با تمسك به غير واقعي بودن تاريخ مندرج در سند مجاز به ايجاد مانع نخواهد بود.

8 – پرسش مطرح شده مبهم است و با كيفيت مطرح شده قابليت پاسخگويي ندارد.

9 – پيشنهاد مطرح شده مبني بر ابطال پروانه كسب و پروانه تخصصي دلالان معاملات املاك، فاقد اثر مي‌باشد؛ زيرا با فرض تعليق پروانه كسب يا ابطال آن، پروانه تخصصي صادره از سازمان ثبت اسناد و املاك كشور نيز قابليت استفاده نخواهد داشت.

10 – هر چند در ماده s قانون الزام به ثبت رسمي معاملات اموال غير منقول مصوب 1403 مدت زمان دقيق انجام كار ذكر نشده است؛ اما در ادبيات قانونگذار «آني» به معناي انجام كار در چـندين دقيقه و در كمترين زمان ممكن است؛ به گونه‌اي كه در ماده 112 قانون برنامه هفتم پيشرفت جمهوري اسلامي ايران مدت زمان براي اعلام پاسخ آني به استعلام‌هاي املاك از سوي محاكم دادگستري و دستگاه‌هاي اجرايي كمتر از 5 دقيقه در نظر گرفته شده است؛ بنابراين، ظرف زماني براي ارائه پاسخ آني انجام امور در بستر سامانه و صرفاً در عرض چند دقيقه است.

11 – با توجه به تصريح قانونگذار در مواد متعدد قانون الزام به ثبت رسمي معاملات اموال غير منقول مصوب 1403؛ از جمله مواد 3 و 11 اين قانون به مشاوران املاك و بنگاه‌هاي معاملات ملكي و با عنايت به تعريف دلالان معاملات املاك در بند «ث» ماده يك آيين نامه اجرايي ماده 3 قانون يادشده مصوب 1403/7/18 ، دلالان موضوع اين قانون صرفاً كساني هستند كه با اخذ پروانه دلالي معاملات املاك، براي آنها از طريق سازمان ثبت اسناد و املاك دسترسي لازم به سامانه ثبت الكترونيك اسناد فراهم شده است.

12 – حكم مقرر در تبصره 3 ماده 2 قانون الزام به ثبت رسمي معاملات اموال غير منقول مصوب 1403 مشتمل بر دو بخش است؛ بخش نخست، تكليف به بارگذاري گواهي حصر وراثت در سامانه ثبت الكترونيك اسناد است كه انجام آن، تكليف مرجع صدور گواهي يادشده است و به نحو مطلق است. بخش دوم اين تبصره ناظر بر درج مراتب در دفتر الكترونيك املاك است كه متوجه سازمان ثبت اسناد و املاك كشور است و صرفاً در خصوص اشخاصي قابليت اعمال دارد كه بالطبع مالك املاك داراي سابقه ثبتي باشند.

14 – استعلام به كيفيت مطرح شده مبهم است؛ چنانچه مقصود نسخ ماده 21 قانون نحوه اجراي محكوميت‌هاي مالي مصوب 1394 است، حكم مقرر در ذيل تبصره يك ماده يك قانون الزام به ثبت رسمي معاملات اموال غير منقول مصوب 1403، منصرف از موردي است كه انتقال‌گيرنده با علم به انگيزه انتقال‌دهنده براي فرار از اداي دين، با وي معامله كرده است؛ زيرا وفق ذيل ماده 21 قانون نحوه اجراي محكوميت‌هاي مالي مصوب 1394، چنين فردي در حكم شريك جرم دانسته شده و به عنوان جريمه مدني به استرداد عين مال ملزم شده است؛ بر اين اساس، حكم ماده اخير و نيز قسمت اخير تبصره يك ماده يك قانون صدرالذكر هر يك در محل خود مجرا است.

15 – حكم مقرر در تبصره 5 ماده يك قانون الزام به ثبت رسمي معاملات اموال غير منقول مصوب 1403 به نحوي مجمل است كه رفع ابهام از آن مستلزم اخذ نظر تفسيري مرجع تصويبكننده مي‌باشد.

16 – اولاً، قانونگذار در ماده 2 قانون صدرالذكر در مقام آن است تا قراردادهاي خصوصي را با همان عنوان و توصيفي كه متعاملين از آن ياد كردهاند به نحو تمثيلي ذكر كند؛ به عبارت ديگر، از آنجايي كه در قراردادهاي خصوصي اشخاص از عناويني مانند تعهد به بيع، قولنامه، مبايعه نامه و امثال آن استفاده ميكنند، قانونگذار بدون آنكه در مقام بيان ماهيت حقوقي و دقيق هر يك از اين عناوين باشد، واژگان رايج عرفي را استفاده كرده است؛ بدون آنكه بار معنايي جديدي براي دو عنوان «تعهد به بيع» و «قولنامه» مد نظر داشته باشد.

ثانياً، اعمال حقوقي موضوع ماده 2 برخي مصاديق اعمال حقوقي موضوع ماده يك است و وفق ماده 2 يادشده، دفاتر اسناد رسمي مكلف به تنظيم و ثبت آن شده‌اند.

ثالثاً، با توجه به مراتب پيش‌گفته، پرسش مطرح شده كه مبتني بر ذهينت تشريفاتي شدن عقود و بياعتباري آن در صورت عدم رعايت تشريفات است، منتفي به نظر ميرسد و در هر صورت، در خصوص املاك داراي سند حدنگار نيز دفاتر اسناد رسمي با منعي براي ثبت معاملات موضوع ماده 2 اين قانون مواجه نمي‌باشند.

17 – اولاً، با توجه به مواد 10، 12 و 13 آيين نامه ماده 3 قانون الزام به ثبت رسمي مـعاملات اموال غيرمنقول مصوب 1403/7/18، پيش‌نويس قرارداد پيش از ثبت در سامانه ثبت الكترونيك اسناد توسط سردفتر فاقد آثار حقوقي قرارداد است.

ثانياً، با توجه به بندهاي »ج« و »ح« ماده يك آييننامه ماده 3 قانون الزام به ثبت رسمي معاملات اموال غير منقول مصوب 1403/7/18 مبني بر لزوم درج مشخصات ملك در پيشنويس و لزوم بررسي و صحت‌سنجي داده‌هاي ارائه شده به دفتر املاك و همچنين ضرورت احراز صحت و اصالت سند با لحاظ حكم مقرر در ماده 2 آيين نامه يادشده، ارائه سند مثبت مالكيت براي درج پيشنويس ضروري به نظر مي‌رسد.

18 – با توجه به پاسخ ارائه شده در بند 10، پاسخ اين پرسش روشن است.

19 – پرسش خاصي كه مستلزم صدور نظريه مشورتي باشد، مطرح نشده است.

[در صورت نیاز می‌توانید از اینجا به آیین نامه‌های مربوط به قانون الزام به ثبت رسمی معاملات اموال غیرمنقول دسترسی پیدا نمایید]

وکیل سوال – مرجع تخصصی مشاوره و خدمات حقوقی

وکیل سوال یک پلتفرم تخصصی در حوزه مشاوره و خدمات حقوقی است که تحت مدیریت خانم ام‌البنین تنکابنی رضایی فعالیت می‌کند. هدف ما ارائه اطلاعات حقوقی دقیق و ارائه خدمات تخصصی وکالت در زمینه‌های مختلف، از جمله دعاوی کیفری و حقوقی و خانواده، امور قراردادی، جرایم سایبری، دعاوی ارزی و مالی، وکالت در امور ثبتی و ملکی است.

اگر به دنبال تنظیم وکالت‌نامه‌ای جامع و بی‌نقص هستید، وکیل سوال با دانش تخصصی و تجربه حقوقی گسترده، همراه شما خواهد بود.

همین حالا مشاوره بگیرید و وکالت‌نامه‌ای مطمئن تنظیم کنید!