نشست قضایی درباره مطالبه ثمن به نرخ روز در فسخ قرارداد ملکی

دسته بندی : مقالات حقوقی
تاریخ انتشار : 1403-11-11
نشست قضایی

در زمستان سال 1403 در شعبه 25 دادگاه تجدیدنظر استان تهران یک نشست قضایی پیرامون موضوع مطالبه خسارت برای خریدار برگزار شده است که متن کامل این نشست به شرح زیر تقدیم می‌گردد.

متن کامل نشست

بسم الله الرحمن الرحیم

محضر معاون محترم منابع انسانی دادگستری استان تهران

با عرض سلام و تحیات الهی

احتراماً در پاسخ به سؤال شماره  630 با موضوع چنان چه پس از گذشت مدتی از وقوع معامله ملکی، معامله توسط فروشنده فسخ گردد، با توجه به تورم حاکم و تنزل ارزش اعتباری ثمن پرداختی از زمان معامله، آیا امکان مطالبه ثمن به نرخ روز به تناسب افزایش قیمت ملک وجود دارد. آیا در این خصوص تفاوتی بین معامله مال منقول و غیر منقول وجود دارد؟ در پاسخ می توان گفت:

الف- عقد بیع در زمره عقود مغابنه‌ای است. عقد مغابنه‌ای عقدی است که طرفین آن قصد تحصیل سود و منفعت دارند. به عبارت دیگر، عقد مغابنه ای به عقدی گفته می‌شود که انگیزه هر یک از طرفین آن به دست آوردن مالی است که ارزش اقتصادی آن نسبت به مالی که می‌دهد، مساوی یا نسبتاً نزدیک باشد. عقود مغابنه‌ای به صورت معوض تنظیم می‌شوند. به عبارت دیگر، عقود مغابنه‌ای دارای دو عوض هستند که این دو عوض با یکدیگر مبادله خواهند شد. همچنین در عقود مغابنه‌ای باید یک تعادل نسبی میان ارزش اقتصادی دو عوض آن وجود داشته باشد. به همین دلیل، تعیین مقدار، جنس و وصف عوضین، از شرایط صحت عقود معاوضی است.

ب: فسخ قرارداد ممکن است به دو صورت ذیل ایجاد شود:

1) توافق طرفین : طرفین قرارداد می توانند ضمن عقد قرارداد یا خارج از آن برای یک یا هر دو طرف معامله یا شخص ثالث، حق فسخ قرار دهند. این حق فسخ می تواند به شکل شرطی در عقد قرارداد عنوان شود مثل اینکه شخصی ماشینی را به دیگری بفروشد و در آن شرط شود که هر کدام از طرفین یا شخص ثالث هر وقت مایل باشند بتوانند ظرف یک ماه آن معامله را فسخ کنند که طبق ماده ۳۹۹ قانون مدنی به آن اصطلاحا خیار شرط گفته می شود.

2) حکم مستقیم قانون : قانون در مواردی برای جلوگیری از ضرری که به طور ناخواسته از قرارداد متوجه یکی از دو طرف معامله است، به طور مستقیم به او حق می دهد که بتواند با فسخ قرارداد از ضرر مذکور جلوگیری کند. مثل اینکه کسی خانه ای اجاره کند و پس از مدتی متوجه شود که خانه معیوب بوده، که در اینجا به استناد مواد ۴۷۸و۴۷۹ قانون مدنی حق دارد عقد اجاره را فسخ کند.

ت-  نحوه انحلال عقد مغابنه‌ای با استناد به خیار غبن

قانونگذار در ماد 396 قانون مدنی، ده نوع خیار برای فسخ عقود لازم پیش بینی می‌کند. خیار غبن از جمله خیاراتی است که باعث فسخ عقود مغابنه‌ای می‌شود. در خصوص خیار غَبن باید بگوییم که غبن به معنای ضرر و زیان ناشی از معامله است. اگر شرایط تحقق خیار غبن تحقق پیدا کنند، باعث ایجاد حق فسخ عقود مغابنه‌ای خواهد شد. در ادامه، شرایط تحقق خیار غبن در عقود مغابنه‌ای را بررسی می‌کنیم:

شرط اول: انتقال دهنده یا انتقال گیرنده مال موضوع این عقود، نسبت به بهای واقعی آن بی اطلاع باشند؛

شرط دوم: بهای تعیین شده برای مال موضوع این عقود، بسیار بیشتر یا کمتر از قیمت واقعی آن باشد؛

شرط سوم: یکی از طرفین عقود معاوضی یا هر دوی آن‌ها حق استناد به خیار غبن یا تمام خیارات قانونی را از خودشان ساقط نکرده باشند.

به صورت کلی می‌توان گفت، خیار غبن در عقود معاوضی، هنگامی تحقق پیدا می‌کند که ارزش اقتصادی عوضین آن به مقدار قابل توجهی با یکدیگر متفاوت باشند. اگر شرایط استناد به خیار غبن تحقق پیدا کند، هر یک از طرفین عقود مغابنه‌ای که به علت بی‌اطلاعی از بهای واقعی مال انتقال یافته ضرر کرده است با استناد به این خیار از حق فسخ قرارداد برخوردار می‌شود.دقیقاً به همان دلیل که مبنای فسخ است عدالت معاوضی اقتضاء می‌کند که معادل معوض چنان چه ثمن پول باشد به خریدار  مسترد شود.

ث- حال چنان چه مبنای فسخ خیار شرط یا تخلف از شرط باشد. اگر در توافق طرفین به جبران خسارت از ناحیه فروشنده تصریح شده باشد موضوع مشمول ماده 230 قانون مدنی است. ماده ۲۳۰ قانون مدنی: اگر در ضمن معامله شرط شده باشد که در صورت تخلف، متخلف مبلغی به عنوان خسارت، تأدیه نماید، حاکم نمی‌تواند او را به بیشتر یا کمتر از آنچه که ملزم شده‌است محکوم کند.

پ- انواع مختلف خیارات اقتضا می‌کند که برای عوامل مختلف فسخ قرارداد مبانی متناسبی وجود داشته باشد. در خصوص مبانی قابل طرح برای فسخ عمل حقوقی، مبانی حاکمیت اراده، قاعده لاضرر و نظریه تقابل تعهدات از همه بیشتر کارآیی دارند.

ج-مطابق  اصل ۴۰ قانون اساسی جمهوری اسلامی ایران: هیچ‌کس نمی‌تواند اعمال حق خویش را وسیله اضرار به غیر یا تجاوز به منافع عمومی قرار دهد. در حقوق ایران، اختیار مالک مطلق نیست و در هر مورد که باعث اضرار ناروا به حقوق دیگران یا منافع عمومی گردد، محدود می‌شود. به بیان دیگر در تزاحم قاعده لاضرر و تسلیط، قاعده لاضرر مقدم است. به نظر می رسد قاعده لاضرر بر ادله و احکام مقدم است حتی اگر آن را حاکم ندانیم. این عقیده مبتنی بر جهاتی است، از جمله اینکه نفی ضرر و از میان برداشتن احکام ضروری از باب «امتنان» است؛ یعنی لطفی است از جانب شارع بر مخلوق که چون نخواسته مردم ضرر و زیانی ببینند اثر اعمال زیان آور آنان را برداشته است، بنابر این در صورت تعارض با ادله دیگر، این قاعده بر آنان مقدم است.

چ-ارزش پول ، همواره در حال کاهش است و گسترش نقدینگی در جامعه، سبب کاهش قدرت خرید شده، بر اثر توّرم از ارزش حقیقی پول می کاهد؛ به گونه ای که اگر شخص، مدّت مدیدی عین پول خویش را در گوشه‌ای نگه دارد، فقط از نظر شکلی، پول خود را نگه داشته؛ ولی از نظر اقتصادی از ارزش تهی شده است. در سالهای اخیر که از یک طرف اکثر قرضها و معاملات مدت دار اشخاص حقیقی و حقوقی چون بانک‌ها با پول رایج است و از طرف دیگر اقتصاد دچار تورم‌های بالاست، طلبکاران در اثر تأخیر تأدیه مواجه با خسارت کاهش ارزش بدهی می شوند. برخی اندیشمندان برای حل مشکل تأخیر تأدیه، به عنوان خسارت تمسک می کنند و معتقدند طلبکار حق دارد خسارتهای وارد از ناحیه تأخیر تأدیه به ویژه خسارت ناشی از کاهش ارزش پول را از تأخیر کننده کاهش  مطالبه کند؛ عدالت معاوضی نیز بر جبران کامل خسارات خریدار تأکید دارد.از این رو جبران خسارات وارد شده باید به قیمت روز مبیع باشد. مراتب جهت استحضار ایفاد می گردد.

با تقدیم احترامات

محمد مهدی مطیعی گیلوائی

رئیس شعبه 25 دادگاه های تجدیدنظراستان تهران


دپارتمان حقوقی تخصصی وکیل سوال

در مجموعه حقوقی وکیل سوال با مدیریت خانم ام البنین تنکابنی رضایی، شما همیشه به آخرین قوانین و مقررات دسترسی دارید و می‌توانید از مقالات تخصصی نوشته شده توسط وکلای باتجربه استفاده کنید. این مقالات به زبان ساده و کاربردی، شما را با جنبه‌های مختلف حقوقی، مالی و کیفری آشنا می‌کنند. برای اطلاع از جدیدترین تغییرات قانونی و مطالعه مقالات به‌روز، کافی است به وبسایت ما مراجعه کنید و با اطلاعات کامل، تصمیم‌های حقوقی بهتری بگیرید.
وکیل سوال، همراه شما در مسیر عدالت

5/5 - (1 امتیاز)

نظرات کاربران

نام و نام خانوداگی
متن پیام

در حال بارگیری کپچا ...

رزرو مشاوره