قرارداد فروش املاک: نحوه تنظیم و نکات حقوقی آن

قرارداد فروش یا بیع ملک یکی از رایج‌ترین قراردادهایی است که از گذشته تاکنون مورد استفاده بسیاری قرار می‌گرفته است. این قرارداد ناظر بر خرید و فروش املاک است. در نتیجه انعقاد چنین قراردادی مالکیت ملک از خریدار به فروشنده انتقال می‌یابد. انعقاد این قرارداد نیازمند وجود برخی شرایط قانونی است و در تنظیم آن بایستی بسیاری از نکات حقوقی را در نظر داشت. با توجه به اینکه معمولاً همه افراد در تعاملات خود ممکن است با قرارداد فروش املاک مواجه شوند، آشنایی با نکات حقوقی در خصوص تنظیم این قرارداد برای آن‌ها الزامی است. از این رو، در این گفتار به بررسی این موضوع و نحوه تنظیم قرارداد فروش ملک یا مبایعه نامه خواهیم پرداخت.

قرارداد فروش املاک چیست؟

قراردادهای فروش در اصطلاح حقوقی عقد بیع نامیده می‌شوند. عقد بیع یکی از اقسام عقود معین برشمرده شده در قانون مدنی است. نتیجه انعقاد این عقد انتقال مالکیت اموال از فروشنده (بایع) به خریدار (مشتری) است. ماده 338 قانون مدنی بیع را به «تملیک عین به عوض معلوم» تعریف کرده است. در نتیجه، قرارداد فروش یک عقد معاوضی است که مالک به عنوان فروشنده مال خود را به خریدار تملیک نموده و در قبال انتقال مالکیت، ثمن مشخصی (عوض معامله) دریافت می‌نماید.

هر شیئی که مالیت داشته باشد می‌تواند به عنوان موضوع قرارداد فروش قرار گیرد. این مال اعم از مال منقول یا غیرمنقول است. ملک، خواه در قالب زمین یا ساختمان، یکی از اموال غیرمنقولی است که می‌تواند به عنوان مال موضوع عقد بیع (مبیع) قرار گیرد. خرید و فروش املاک به واسطه قیمت بالای معامله و لزوم ثبت حائز نکات حقوقی بسیاری است که در ادامه به بررسی آن خواهیم پرداخت.

ارکان قرارداد فروش املاک

به طور کلی، عقد بیع از جمله قرارداد فروش املاک از چهار رکن به ترتیب زیر تشکیل می‌شود:

1 . بایع (فروشنده): شخصی که مالک مال موضوع معامله است یا از طرف مالک وکالت در فروش مال را دارد، بایع نامیده می‌شود.

2 . مشتری (خریدار): شخصی که قصد خرید مال موضوع معامله را داشته و مالکیت این مال از بایع به وی منتقل می‌شود، مشتری نام دارد.

3 . مبیع: مال موضوع معامله که مالکیت آن از بایع به مشتری منتقل می‌شود، در اصطلاح مبیع نامیده می‌شود.

4 . ثمن: بهای مبیع را در اصطلاح ثمن می‌نامند. در واقع، مشتری در عوض انتقال مالکیت مبیع به او ملزم به پرداخت ثمن به بایع خواهد بود.

شرایط عمومی صحت انعقاد قرارداد فروش املاک

صحت قرارداد فروش املاک مانند دیگر قراردادها منوط به وجود شرایط اساسی صحت معاملات طبق ماده 190 قانون مدنی است. نبود هر یک از این شرایط در انعقاد قرارداد فروش املاک منجر به بطلان قرارداد خواهد شد. این شرایط عبارتند از:

1 . قصد و رضایت طرفین نسبت به تنظیم قرارداد فروش ملک

2 . اهلیت طرفین؛ به معنای احراز کبر، عقل و رشد طرفین قرارداد

3 . موضوع معینی که مورد معامله باشد؛ به معنای معلوم بودن مبیع (ملک مورد معامله)

4 . مشروعیت جهت معامله

شرایط اختصاصی صحت قرارداد فروش املاک

در خصوص انعقاد قرارداد بیع املاک، علاوه بر آن که وجود شرایط عمومی صحت قراردادها الزامی است، وجود برخی شرایط اختصاصی نیز ضروری است. شرایط اختصاصی صحت قرارداد فروش املاک عبارت است از:

1 . بیان صریح ایجاب و قبول

در اصطلاح حقوقی، عقود از طریق ایجاب و قبول واقع می‌شوند. ایجاب به معنی ارائه پیشنهاد تنظیم قرارداد از جانب یکی از طرفین و قبول به معنای پذیرش پیشنهاد طرف مقابل توسط دیگری است. در خصوص قرارداد فروش املاک طرفین بایستی ایجاب و قبول خود را صریحاً و به صورت قانونی بیان نمایند. این بدان معناست که قصد طرفین بایستی انعقاد قرارداد بیع بوده و این موضوع به راحتی قابل احراز باشد، نه اینکه طرفین قصد انعقاد قرارداد دیگری مثل اجاره را داشته باشند.

2 . عدم ممنوعیت فروش ملک موضوع قرارداد

ملکی به عنوان مبیع (موضوع معامله) قرارداد فروش املاک قرار می‌گیرد بایستی قابل معامله و نقل و انتقال باشد. چنانچه ملک مورد نظر تحت توقیف بوده، در رهن باشد و یا هر ممنوعیت دیگری نسبت به آن وجود داشته باشد قابل فروش نخواهد بود.

3 . مالکیت فروشنده نسبت به ملک موضوع معامله

در فروش املاک، فروشنده تنها می‌تواند ملک متعلق به خود را به فروش رسانده و یا اینکه ملک متعلق به دیگری را به وکالت از وی به فروش برساند. در غیر این صورت، فروش املاک متعلق به دیگران بدون اجازه آن‌ها معامله فضولی محسوب شده و غیرنافذ خواهد بود. غیرنافذ بودن یک معامله بدین معناست که معامله نه صحیح و نه باطل محسوب نمی‌گردد؛ بلکه تعیین تکلیف در خصوص آن منوط به تأیید (تنفیذ) یا رد (عدم تنفیذ) معامله از سوی شخص دیگری (مالک حقیقی ملک) است.

4 . رضایت تمام شرکاء جهت فروش ملک مشاعی

برخی از املاک به صورت مشاع متعلق به دو یا چند مالک هستند، مانند ملکی که مالکیت آن پس از فوت پدر به فرزندانش به صورت مشاع به ارث می‌رسد. جهت فروش املاک مشاعی وجود رضایت تمامی شرکاء الزامی است. یکی از شرکاء بدون اجازه سایر شرکاء نمی‌تواند کل ملک مشاعی را به فروش برساند. بلکه تنها می‌تواند حصه (سهم) خود را به فروش برساند.

نحوه تنظیم قرارداد فروش املاک

قرارداد فروش املاک یا مبایعه نامه به سه روش متفاوت به شرح زیر قابل تنظیم می‌باشد:

1 . انعقاد قرارداد فروش املاک به صورت شفاهی

به طور کلی عقد بیع می‌تواند به صورت شفاهی منعقد شود. همانطور که خرید و فروش بسیاری از اجناس در جامعه به صورت شفاهی و با بیان توافقات خریدار و فروشنده واقع می‌شود. در خصوص خرید و فروش املاک نیز خریدار و فروشنده می‌توانند توافقات خود را شفاهی نزد دو شاهد بیان کرده و رضایت خود مبنی بر فروش و خرید ملک را اعلام دارند.

با توجه به رقم بالای ثمن در معاملات املاک، تنظیم قرارداد به صورت شفاهی روش چندان مناسبی نیست. به ویژه آن که در جامعه امروز میزان اعتماد میان افراد جامعه بسیار کمتر از گذشته شده است.

2 . تنظیم قرارداد فروش املاک به صورت کتبی و دست‌نویس

طرفین معامله می‌توانند قرارداد فروش ملک مورد نظر خود را به صورت کتبی و بدون مراجعه به دفاتر اسناد رسمی نیز تنظیم نمایند. این قرارداد در اصطلاح مبایعه‌نامه نامیده می‌شود و در تنظیم آن درج برخی نکات، مانند مبلغ ثمن معامله، تاریخ تحویل ملک و غیره الزامی است. طرفین با امضای این قرارداد نسبت به آن متعهد خواهند شد. در تنظیم این مبایعه‌نامه ضروری است که طرفین تاریخ مشخصی را به منظور حضور در دفترخانه و انتقال سند رسمی تعیین نمایند.

3 . تنظیم قرارداد فروش املاک به صورت رسمی

شایان ذکر است که با لازم‌الاجرا شدن قانون الزام به ثبت معاملات غیرمنقول از تیر ماه سال 1403، کلیه معاملات راجع به اموال غیرمنقول، از جمله املاک بایستی نزد یکی از دفاتر اسناد رسمی به ثبت برسد. بنابراین، تنظیم مبایعه نامه املاک در قالب یک سند عادی ممکن نیست و طرفین عقد بیع املاک بایستی مبایعه نامه خود را نزد دفاتر اسناد رسمی به ثبت برسانند.

مطابق این قانون، چنانچه قرارداد راجع به معاملات اموال غیرمنقول پیش از تیر ماه سال 1403 به صورت دست‌نویس و عادی تنظیم شده باشد، بایستی در سامانه مخصوصی بارگزاری شود تا بتوان آن را معتبر شمرد.

مندرجات قرارداد فروش املاک

همانطور که اشاره شد، جهت تنظیم مبایعه‌نامه املاک درج برخی نکات الزامی است. این موارد عبارتند از:

1 . طرفین معامله

مشخص بودن طرفین معامله جهت تنظیم هر قراردادی الزامی است. فروشنده (بایع) و خریدار (مشتری) نیز طرفین عقد فروش ملک بوده و بایستی مشخصات و اطلاعات هویتی آن‌ها به صورت کامل در قرارداد درج گردد.

2 . مشخصات مورد معامله (مبیع)

ملکی که مورد معامله قرار می‌گیرد، در اصطلاح مبیع نامیده می‌شود. در تنظیم قرارداد فروش املاک بایستی مشخصات مبیع به صورت کامل، از حیث متراژ، شماره پلاک اصلی و فرعی، محل وقوع ملک، ویژگی‌های ظاهری آن و غیره در قرارداد قید شده باشد.

3 . ثمن معامله (مبلغ قرارداد) و نحوه پرداخت آن

با توجه به اینکه عقد بیع یک عقد معاوضی است، انتقال مالکیت مبیع به خریدار در قبال پرداخت ثمن به فروشنده اتفاق می‌افتد. بنابراین، درج دقیق مبلغ ثمن معامله در تنظیم مبایعه‌نامه الزامی است. از طرف دیگر، ممکن است که طرفین نسبت به پرداخت ثمن در چند قسط توافق کرده باشند. در این صورت، این موضوع بایستی در قرارداد منعکس شده و تاریخ سررسید پرداخت هر یک از اقساط در قرارداد تعیین شده باشد.

4 . زمان و شرایط تحویل ملک

تسلیم ملک به خریدار یکی از مهم‌ترین مراحل جهت تکمیل قرارداد فروش املاک است. به همین خاطر، بایستی در خرید و فروش املاک تاریخ تحویل ملک و کیفیت آن از پیش تعیین شده و در متن قرارداد قید گردد.

5 . شرایط تنظیم سند

معامله اموال غیرمنقول نیازمند تنظیم سند رسمی مبنی بر انتقال مالکیت آن‌هاست. در نتیجه، خریدار و فروشنده املاک بایستی در تاریخ مشخصی به منظور تنظیم سند رسمی انتقال مالکیت ملک در دفترخانه حاضر شوند. به همین منظور، ضروری است که تاریخ مشخصی جهت حضور طرفین در دفترخانه تعیین شده و در قرارداد درج گردد.

6 . آثار قرارداد

در این بند آثار ناشی از انعقاد عقد بیع ، از جمله منع فروشنده از فروش ملک مورد معامله به دیگر خریداران، تعیین تکلیف در خصوص پرداخت مالیات و عوارض مربوط به ملک، تعیین تکلیف در خصوص اسقاط یا عدم اسقاط خیارات قانونی و غیره بیان خواهد شد.

اقاله قرارداد فروش املاک

اقاله یا تفاسخ یکی از طرق خاتمه بخشیدن به قراردادهاست. طبق ماده 283 قانون مدنی «بعد از معامله طرفین می‌توانند به تراضی آن را اقاله و تفاسخ کنند». بنابراین اقاله یا تفاسخ عبارت است از توافق و تراضی طرفین قرارداد نسبت به برهم زدن قرارداد.

علی‌رغم آن که اصل استحکام قراردادها ایجاب می‌نماید که طرفین تا حد ممکن نتوانند قرارداد خود را به صورت یک‌جانبه فسخ نمایند؛ اما اقاله این امکان را به طرفین می‌دهد تا با توافق یکدیگر قرارداد و آثار ناشی از آن را برهم زنند. این امکان در خصوص قرارداد فروش املاک نیز وجود دارد. بدین معنی که خریدار و فروشنده می‌توانند نسبت به برهم زدن یا تفاسخ قرارداد خود با یکدیگر توافق و تراضی نمایند. در صورت اقاله قرارداد بیع املاک، مالکیت ملک مورد معامله (مبیع) به فروشنده برگردانده شده و خریدار نیز ثمن پرداختی معامله را از فروشنده بازپس خواهد گرفت.

فسخ قرارداد فروش املاک

فسخ قرارداد عبارت است از برهم زدن قرارداد به صورت یک‌جانبه. برهم زدن یک‌جانبه قرارداد یک امر استثنایی و نیازمند دلیل می‌باشد. به همین خاطر، طرفین قرارداد جز در موارد قانونی که در اصطلاح خیار نامیده می‌شوند، حق فسخ قرارداد را نخواهند داشت. ماده 396 قانون مدنی ده خیار قانونی را پیش‌بینی نموده است که در صورت بروز این موارد، طرفین یا یکی از آن‌ها حق فسخ یا برهم زدن عقد بیع به صورت یک‌جانبه را خواهد داشت. این خیارات عبارتند از:

«1 . خیار مجلس

2 . خیار حیوان

3 . خیار شرط

4 . خیار تأخیر ثمن

5 . خیار رؤیت و تخلف وصف

6 . خیار غبن

7 . خیار عیب

8 . خیار تدلیس

9 . خیار تبعض صفقه

10 . خیار تخلف شرط»

 استناد به کلیه این خیارات، به استثنای خیار حیوان در خصوص فسخ قرارداد بیع املاک امکان‌پذیر می‌باشد. به همین خاطر، طرفین قرارداد بیع املاک جهت استحکام بخشیدن بیشتر به قرارداد خود می‌توانند در بند مربوط به آثار قرارداد (در قالب یک شرط ضمن عقد) کلیه خیارات قانونی، ولو خیار غبن را اسقاط نمایند.

ضرر و زیان ناشی از فسخ قرارداد فروش املاک

فسخ قرارداد فروش املاک همراه با ورود ضرر و زیان مالی برای طرفین یا یکی از آن‌ها خواهد بود. به همین خاطر، قانونگذار این امکان را برای طرفین پیش‌بینی نموده است که بتوانند ضرر و زیان ناشی از فسخ قرارداد را نیز مطالبه نمایند. میزان ضرر و زیان ناشی از فسخ قرارداد معمولاً به یکی از دو روش زیر تعیین می‌گردد:

الف) تعیین وجه التزام

معمولاً در تنظیم قراردادهای فروش املاک، طرفین مبلغ مشخصی را تحت عنوان وجه التزام با توافق و تراضی یکدیگر تعیین کرده و در قرارداد درج می‌نمایند. توافق طرفین نسبت به مبلغ وجه التزام بدین معناست که هر یک از طرفین در صورت تخلف از تعهدات قراردادی خود و یا فسخ قرارداد و ورود ضرر به طرف مقابل از این طریق، موظف به پرداخت مبلغ وجه التزام به طرف مقابل خواهد بود.

ب) تعیین مبلغ خسارت از طریق مراجعه به دادگاه

چنانچه در مبایعه نامه ملک مبلغ وجه التزام تعیین نشده باشد، همچنان امکان مطالبه ضرر و زیان ناشی از فسخ قرارداد یا عدم ایفای تعهدات قراردادی از جانب یکی از طرفین وجود خواهد داشت. با این تفاوت که مدعی ورود ضرر بایستی با تقدیم دادخواست حقوقی به دادگاه، خسارت خود را مطالبه نماید. در این خصوص، شخص خواهان بایستی ورود ضرر توسط طرف مقابل را در دادگاه به اثبات برساند. در صورت اثبات این امر نزد دادگاه، قاضی مبلغ خسارت را تعیین کرده و طرف مقابل را ملزم به جبران خسارت خواهد نمود.

نکات مهم در تنظیم قرارداد فروش املاک

توجه به چند نکته ساده از سوی خریدار و فروشنده پیش از تنظیم قرارداد بیع املاک تا حد بسیار زیادی از بروز مشکلات و اختلافات ناشی از قرارداد جلوگیری می‌نماید. این نکات را در دو بخش جداگانه به شرح زیر بررسی خواهیم نمود.

نکات مهم در تنظیم مبایعه نامه ملک برای فروشنده

شخص فروشنده که قصد فروش ملک خود را دارد بایستی نکات زیر را مورد توجه قرار دهد:

1 . فروشنده بایستی توان مالی خریدار را در نظر گرفته و با آگاهی از این موضوع با وی قرارداد تنظیم نماید.

2 . فروشنده می‌تواند تحویل ملک به خریدار را منوط به تسویه ثمن قرارداد به صورت کامل نماید.

3 . در صورتی که ملک موضوع معامله نواقصی دارد، بهتر است فروشنده نواقص را به صورت کامل بیان نماید تا از فسخ قرارداد به استناد خیار تدلیس یا خیار عیب پیشگیری نماید.

4 . فروشنده می‌تواند در مبایعه‌نامه در صورت عدم پرداخت به موقع اقساط ثمن معامله برای خود حق فسخ پیش‌بینی نماید.

5 . فروشنده می‌تواند به منظور تأخیر در پرداخت اقساط از سوی خریدار، وجه التزام مشخصی را در قرارداد تعیین نماید.

نکات مهم در تنظیم مبایعه نامه ملک برای خریدار

علاوه بر فروشنده، خریدار نیز بایستی در تنظیم قرارداد فروش املاک برخی نکات را مد نظر داشته باشد. این نکات عبارتند از:

1 . به منظور اطمینان خاطر از انعقاد قرارداد بهتر است شخص خریدار پیش از تنظیم مبایعه‌نامه، اقدام به اخذ استعلام سند مالکیت فروشنده یا وکالت‌نامه فروشنده از سوی مالک از طریق دفاتر اسناد رسمی نماید.

2 . در صورتی که تعداد خریداران ملک بیشتر از یک نفر باشد، بایستی اسامی تمام خریداران به همراه سهم هر یک از آنان در قرارداد فروش ملک مورد نظر درج شود.

3 . خریدار می‌تواند به منظور اطمینان خاطر از ایفای تعهدات فروشنده مانند حضور در دفترخانه و تنظیم سند رسمی، وجه التزام مشخصی را تعیین نماید.

4 . خریدار بایستی دقت داشته باشد که مشخصات ملک موضوع معامله به صورت دقیق و کامل در مبایعه‌نامه قید شده باشد.

5 . بهتر است شماره حساب معرفی شده از سوی فروشنده با نام دارنده حساب جهت واریز ثمن معامله در مبایعه‌نامه قید شود.

نقش وکیل در تنظیم قرارداد فروش املاک

دعاوی ملکی یکی از بیشترین دعاوی‌ای هستند که در محاکم دادگستری در جریان رسیدگی قرار دارند. مهم‌ترین علت بالا بودن آمار این قبیل دعاوی، ناآگاهی افراد نسبت به قوانین و مقررات در زمان تنظیم قرارداد بیع املاک است. این در حالی است که دریافت مشورت و راهنمایی از یک وکیل ماهر و متخصص در حوزه املاک می‌تواند تا حد بسیار زیادی از بروز دعاوی و اختلافات ملکی در آینده پیشگیری نماید. زیرا در این شرایط، طرفین با آگاهی نسبت به قوانین اقدام به تنظیم مبایعه‌نامه به صورت قانونی می‌نمایند. بنابراین، بایستی گفت که دریافت راهنمایی و مشورت از وکلا پیش از تنظیم قرارداد بیع املاک جنبه پیشگیرانه داشته و مانع درگیر شدن افراد در دعاوی ملکی در آینده خواهد شد.

سؤالات متداول

در پایان ضروری است که به بررسی چند پرسش و پاسخ مهم پیرامون قرارداد بیع املاک بپردازیم.

1 . در صورتی که خریدار پس از تنظیم مبایعه نامه اقدام به تسلیم مبیع ننماید، مشتری چه اقدامی بایستی انجام دهد؟

چنانچه سند رسمی به نام خریدار تنظیم شده اما فروشنده از تسلیم ملک امتناع می‌نماید، مشتری بایستی با طرح یک دادخواست حقوقی نزد دادگاه الزام فروشنده به تسلیم مبیع را از دادگاه بخواهد. اما اگر بدون تنظیم سند رسمی، فروشنده از تسلیم ملک امتناع نماید، خریدار نخست باید دعوای الزام به تنظیم سند رسمی را به طرفیت فروشنده در دادگاه مطرح نماید و سپس الزام وی به تحویل ملک را از دادگاه تقاضا نماید.

2 . تفاوت قولنامه و مبایعه‌نامه چیست؟

مبایعه‌نامه یا بیع‌نامه در واقع همان قرارداد فروش املاک است که در این گفتار توضیح داده شد. اما قولنامه قراردادی است که بیانگر تعهد افراد به انجام معامله در آینده است. متأسفانه، بسیاری از افراد در عرف قولنامه و مبایعه‌نامه را در یک معنا به کار می‌برند. حال آن که هر یک از این قراردادها ماهیتی جداگانه دارند.

3 . آیا فروش ملک از سوی شخص دیگری جز مالک امکان‌پذیر است؟

خیر. یکی از شروط انعقاد قرارداد فروش املاک این است که بایع (فروشنده) خود مالک ملک موضوع معامله بوده یا از سوی مالک ملک وکالت در فروش داشته باشد. در صورت فروش ملک از جانب شخصی جز مالک یا وکیل وی، قرارداد مربوطه بیع فضولی محسوب خواهد شد.

4 . آیا یکی از شرکای یک ملک مشاعی می‌تواند تمام ملک را به صورت مستقل به فروش برساند؟

خیر. فروش املاک مشاعی منوط به رضایت تمام شرکاست و هیچ یک از شرکاء اجازه فروش سهم دیگر شرکاء را نخواهد داشت.

سخن نهایی

خرید و فروش املاک یکی از مهم‌ترین و در عین حال پرریسک‌ترین معاملاتی است که افراد انجام می‌دهند. تنظیم قرارداد فروش املاک به صورت قانونی مهم‌ترین دغدغه طرفین این قرارداد است. زیرا عدم توجه به برخی نکات می‌تواند موجب ورود خسارت مالی سنگین به افراد و درگیر شدن آن‌ها در دعاوی ملکی شود. از این رو، توصیه می‌شود در زمان تنظیم قرارداد بیع املاک نکات حقوقی بیان شده در این گفتار را مد نظر داشته و راهنمایی‌های لازم را از یک وکیل ماهر و متخصص در حوزه املاک و قراردادها دریافت نمایید.

اگر این مقاله‌ ما برای شما مفید بوده و به دنبال راهنمایی بیشتری هستید، تیم متخصص “وکیل سوال” با مدیریت خانم ام‌البنین تنکابنی رضایی آماده است تا شما را در زمینه انعقاد قرارداد بیع املاک و دیگر قراردادها همراهی کند. سوالات و مشکلات حقوقی خود را با ما در میان بگذارید و از دانش و تجربه وکلای ما بهره‌مند شوید.

برای رزرو مشاوره، می‌توانید به سادگی از فرم تماس موجود در سایت استفاده کنید یا با شماره‌های تماس ما ارتباط برقرار کنید. ما در کوتاه‌ترین زمان ممکن پاسخگوی شما خواهیم بود و بهترین راه‌حل‌ها را ارائه می‌دهیم.

همین حالا اقدام کنید و از خدمات حقوقی ما بهره‌مند شوید.

وکیل سوال – همراه شما در مسیر عدالت