تصرف غیرقانونی و مزاحمت ملکی: سریع‌ترین روش شکایت

دسته بندی : مقالات حقوقی
تاریخ انتشار : 1403-11-13
تصرف عدوانی

شاید برای شما هم پیش آمده باشد که درگیر دعاوی و اختلافات ملکی مختلفی با افراد دیگری شوید یا اینکه در بین اطرافیانتان افرادی درگیر دعاوی ملکی باشند. یکی از رایج‌ترین اختلافات ملکی که ممکن است بین افراد ایجاد شود، اختلاف بر سر تصرف ملک است. اختلاف افراد نسبت به تصرف املاک متفاوت از اختلاف نسبت به مالکیت آن‌هاست. چه بسا ممکن است یک ملک با اجازه مالک در تصرف شخص دیگری قرار داشته باشد، اما شخص سومی که هیچ مالکیتی نسبت به ملک مذکور ندارد مانع از تصرف شخص متصرف شود. در چنین شرایطی، متصرف ملک با طرح دعاوی تصرف می‌تواند به تصرف غیرقانونی شخص سوم بر ملک مذکور خاتمه داده و مجدداً ملک را در اختیار خود بگیرد. قانون آیین دادرسی مدنی از دعاوی مزاحمت، ممانعت از حق و تصرف عدوانی تحت عنوان دعاوی تصرف یاد کرده است که در صورت بروز اختلاف نسبت به تصرف اموال غیرمنقول می‌توان اقدام به طرح هر یک از این دعاوی نمود. با توجه به اینکه دعاوی تصرف انواع مختلفی دارد، ضروری است که هر شخصی در خصوص قواعد مشترک و نحوه طرح این دعاوی آگاهی کافی داشته باشد.

تصرف چیست؟ تعریف و اهمیت آن از نظر حقوقی

منظور از تصرف که در اصطلاح حقوقی از آن تحت عنوان «ید» نیز نام برده می‌شود، سلطه و اقتدار مادی است که یک شخص نسبت به یک مال دارد. حال ممکن است سلطه یک شخص بر یک مال به صورت مستقیم باشد، مانند اینکه شخص با خرید یک مال مالک آن شده و می‌تواند هر تصرف مالکانه‌ای در آن نماید، یا اینکه سلطه شخص بر یک مال به صورت غیرمستقیم باشد، مانند اینکه مستأجر با اجاره یک مال در مدت زمان عقد اجاره بر آن مال سلطه می‌یابد.

تصرف از نظر قانونگذار دارای آثار حقوقی بسیاری است. ماده 35 قانون مدنی تصرف را دلیل مالکیت دانسته است و معتقد است که هر کس مالی را در تصرف داشته باشد، فرض می‌شود که مالک آن مال است و خلاف این امر نیاز به اثبات دارد. علی‌رغم وجود این مقرره، از نظر قانونگذار تصرف اشخاص در املاک بدون نیاز به ارائه سند مالکیت به خودی خود محترم به شمار آمده است. هر شخصی ممکن است تحت عناوین مختلفی از جمله مالک، مستأجر، متصالح و غیره ملکی را در اختیار داشته باشد و شخص دیگری با انجام اقدامات غیرقانونی به صورت جزئی یا کلی موجب محرومیت این شخص از تصرف در ملک شود. با توجه به اهمیت تصرف املاک، قانونگذار این حق را برای شخص متصرف در نظر گرفته است تا با طرح دعاوی تصرف بتواند به تصرف متصرف غیرقانونی پایان داده و ملک را مجددا در اختیار بگیرد.

انواع دعاوی تصرف

قانونگذار در فصل هشتم از باب سوم قانون آیین دادرسی مدنی به بیان احکام مربوط به دعاوی تصرف پرداخته است. در این فصل از قانون دعاوی سه‌گانه تصرف به ترتیب زیر معرفی شده‌اند:

1 . تصرف عدوانی

منظور از تصرف عدوانی زمانی است که شخصی به صورت غیرقانونی در ملک دیگری دخل و تصرفی کرده و با تصرف ملک مانع از استفاده مالک از ملک خود شود؛ مانند اینکه یک شخص اقدام به کاشت محصول در زمین کشاورزی متعلق به دیگری نموده و مانع از کشاورزی در آن زمین توسط مالک شود یا اینکه یک سازنده اقدام به ساخت و ساز مجتمع مسکونی در زمین‌های متعلق به شخص دیگری نماید. طبق ماده 158 قانون آیین دادرسی مدنی، متصرف سابق ملک با طرح دعوای تصرف عدوانی مدعی می‌شود که متصرف فعلی ملک را به صورت غیرقانونی از تصرف وی خارج کرده و اعاده تصرف خود نسبت به آن ملک را درخواست می‌نماید.

تصرف عدوانی به دو نوع حقوقی و کیفری تقسیم می‌شود. چنانچه متصرف با آگاهی از تعلق ملک به دیگری و با توسل به قهر و غلبه اقدام به تصرف غیرقانونی در ملک نموده باشد، تصرف عدوانی کیفری به شمار می‌رود. اما تصرف از روی ناآگاهی مانند اینکه متصرف تصور کند که ملک متعلق به خودش بوده است، تصرف عدوانی حقوقی محسوب می‌شود.

در صورت اثبات دعوای تصرف دعوانی توسط مالک، متصرف موظف به بازگرداندن ملک به مالک اصلی است. اما اگر ثابت شود که تصرف عدوانی از نوع کیفری بوده است، متصرف علاوه بر استرداد ملک به مجازات حبس نیز محکوم خواهد شد.

2 . ممانعت از حق

ماده 159 قانون آیین دادرسی مدنی دعوای ممانعت از حق را بدین شکل تعریف نموده است: «تقاضای کسی که رفع ممانعت از حق ارتفاق یا انتفاع خود را در ملک دیگری بخواهد». برای آشنایی بیشتر با این مفهوم ضروری است که با دو مفهوم حق انتفاع و حق ارتفاق نیز آشنا شویم.

به موجب ماده 40 قانون مدنی حق انتفاع عبارت است از حقی که به موجب آن یک شخص می‌تواند از مالی که متعلق به دیگری است استفاده نماید؛ مانند اینکه مالک یک ملک به دیگری اجازه دهد تا در مدت زمان معینی به صورت رایگان در آن ملک سکونت نماید. حق ارتفاق نیز طبق ماده 93 قانون مدنی، حقی است که اشخاص در ملک متعلق به دیگری دارند. به عنوان مثال، در بین املاک و زمین‌های روستایی رایج است که مالک یک ملک برای ورود به ملک خود حق عبور از ملک همسایه را دارد یا اینکه مالک حق دارد مجرای آب ملک خود را از ملک همسایه رد کند. حق عبور از ملک همسایه یا قرار دادن مجرای آب در ملک همسایه حق ارتفاق شخص نسبت به ملک همسایه محسوب می‌شود.

حال اگر شخصی مانع بهره‌مندی صاحب حق انتفاع یا ارتفاق از حق خود شود، صاحب حق انتفاع یا ارتفاق برای استیفای حق خود می‌تواند اقدام به طرح دعوای ممانعت از حق نماید.

3 . مزاحمت

گاهی ممکن است اقداماتی از سوی اشخاصی انجام شود که مانع استفاده و بهره‌برداری کامل مالک یا اشخاص مأذون از سمت مالک از یک ملک شود. تفاوت دعوای مزاحمت و تصرف عدوانی در این است که در دعوای مزاحمت، برخلاف تصرف عدوانی ملک از مالکیت مالک خارج نشده است و صرفاً انجام اقداماتی از سوی سایرین مانع استفاده از ملک شده است. به عنوان مثال، اگر یک شخص بدون جلب رضایت همسایه پنجره‌ای به سمت ملک همسایه باز کند یا اینکه ناودان ملک خود را به نحوی قرار دهد که موجب آبریز به ملک همسایه شود، مالک ملک مجاور می‌تواند نسبت به وی دعوای مزاحمت مطرح نماید.

به همین اعتبار، ماده 160 قانون آیین دادرسی مدنی دعوای مزاحمت را بدین نحو تعریف نموده است: «دعوایی که به موجب آن متصرف مال غیرمنقول درخواست جلوگیری از مزاحمت کسی را می‌نماید که نسبت به متصرفات او مزاحم است بدون اینکه مال را از تصرف متصرف خارج کرده باشد».

دعاوی تصرف

ویژگی‌های دعاوی تصرف

دعاوی سه‌گانه تصرف ویژگی‌های خاصی دارند که موجب تمایز این دعاوی از دیگر دعاوی شده است. وجوه تمایز دعاوی تصرف از دیگر دعاوی عبارت است از:

1 . به موجب ماده 177 قانون آیین دادرسی مدنی رسیدگی به دعاوی تصرف تابع تشریفات آیین دادرسی نبوده و خارج از نوبت انجام خواهد شد. بدین معنا که وقت رسیدگی به دعاوی تصرف غالباً زودتر از دیگر اوقات دادرسی تعیین خواهد شد. مثلاً اگر دادگاه وقت رسیدگی به پرونده‌های دیگر را در حدود سه ماه بعد تعیین کند، وقت رسیدگی به دعاوی تصرف را ممکن است ظرف یک ماه آینده تعیین نماید.

2 . طبق ماده 163 قانون آیین دادرسی مدنی کسی که نسبت به مالکیت یا اصل حق انتفاع یا حق ارتفاق یک ملک طرح دعوا نموده باشد، نمی‌تواند نسبت به آن ملک دعوای تصرف عدوانی یا ممانعت از حق مطرح نماید. زیرا در دعاوی تصرف، اختلاف در خصوص تصرف در یک ملک است و صحبت از مالکیت ملک مطرح نیست.

3 . دعاوی تصرف از جمله دعاوی غیرمالی به شمار می‌آیند. مالی یا غیرمالی محسوب شدن یک دعوا در تعیین هزینه دادرسی مؤثر است. غالباً هزینه دادرسی دعاوی غیرمالی کمتر از دعاوی مالی است.

4 . چنانچه پس از رسیدگی به هر یک از دعاوی تصرف، رأی دادگاه بدوی ناظر بر رفع تصرف عدوانی، رفع مزاحمت یا رفع ممانعت از حق باشد، رأی صادره بلافاصله اجرا شده و درخواست تجدیدنظرخواهی مانع از اجرای رأی نخواهد شد. یعنی اینکه بلافاصله ملک از تصرف خوانده خارج و در اختیار خواهان قرار می‌گیرد. البته اگر رأی دادگاه بدوی در مرحله تجدیدنظرخواهی فسخ شود، اقدامات اجرایی به دستور دادگاه اجراکننده حکم به حالت قبل از اجرا اعاده می‌شود (خروج ملک از تصرف خواهان و قرار دادن مجدد ملک در اختیار خوانده) و اگر به هر دلیلی استرداد مجدد محکوم‌به ممکن نباشد، مثل یا قیمت آن وصول و تأدیه خواهد شد.

تفاوت دعاوی تصرف با دعوای مالکیت

بسیاری از افراد به اشتباه دعاوی تصرف و دعوای مالکیت را یکسان می‌انگارند. در حالی که هر یک از این دعاوی ماهیت متفاوتی داشته و کاملاٌ متمایز از یکدیگر هستند. نخستین تفاوت دعاوی تصرف و دعوای مالکیت در این است که دعاوی تصرف تنها نسبت به اموال غیرمنقول قابل طرح هستند و طرح دعاوی تصرف در خصوص اموال منقول ممکن نیست. این در حالی است که دعوای مالکیت نسبت به هر مالی، اعم از منقول و غیرمنقول قابل طرح می‌باشد. دعوای مالکیت املاک (اموال غیرمنقول) تنها یکی از اقسام دعاوی مالکیت است، اما انواع مختلف دعاوی تصرف تنها در خصوص اموال غیرمنقول موضوعیت دارند.

تفاوت دیگر دعاوی تصرف و دعوای مالکیت ناظر به موضوع حق منشأ دعواست. موضوع حق منشأ دعوا در دعوای مالکیت اثبات مالکیت خواهان بر مال موضوع دعواست. خواهان دعوای مالکیت در تلاش است تا با ارائه دلایل و مدارک کافی مالکیت خود بر مال موضوع دعوا را ثابت نماید. در مقابل، در دعاوی تصرف اختلاف بر سر مالکیت ملک نیست، بلکه اختلاف بر سر تصرف است و موضوع حق منشأ دعوا تصرفات سابق خواهان بر ملک موضوع دعواست. در واقع، خواهان دعاوی تصرف نیازی به اثبات مالکیت خود بر ملک ندارد و صرف اثبات تصرفات سابق وی بر ملک کافیست. بنابراین، دعوای مالکیت تنها از سوی مالک قابل طرح است، اما دعاوی تصرف از جانب هر شخصی که سابقه تصرف در ملک را داشته است قابل طرح است، اعم از اینکه این شخص مالک بوده است یا مستأجر یا اینکه تحت هر عنوان دیگری ملک را در تصرف داشته است.

قواعد مشترک دعاوی تصرف

دعاوی تصرف عدوانی، مزاحمت و ممانعت از حق ویژگی‌های مشترکی دارند که موجب شده است از این دعاوی تحت عنوان دعاوی تصرف یاد شود. از این رو، در ادامه به بررسی احکام و قواعد مشترک این دعاوی خواهیم پرداخت.

شرایط عمومی اقامه دعاوی تصرف

برای اقامه هر یک از دعاوی تصرف وجود شرایط زیر الزامی است:

1 . مال موضوع دعوا در هر یک از دعاوی تصرف یک مال غیرمنقول است. در نتیجه، امکان طرح دعاوی تصرف نسبت به اموال منقول وجود ندارد. منظور از اموال غیرمنقول اموالی است که امکان جابه‌جایی و انتقال آن‌ها وجود نداشته و انتقال آن‌ها مستلزم خرابی مال یا محل استقرار مال شود.

2 . در طرح هر یک از دعاوی تصرف، خواهان بایستی بتواند سابقه تصرف خود در ملک و وقوع تصرف عدوانی، مزاحمت یا ممانعت از حق پس از تصرف خود را اثبات نماید. خواهان دعاوی تصرف نیازی به اثبات مشروعیت تصرف سابق خود در ملک را ندارد و صرف اثبات سابقه تصرف کافیست.

3 . خواهان دعاوی تصرف علاوه بر اثبات سابقه تصرف خود بایستی لحوق تصرف خوانده را نیز ثابت نماید. بدین معنا که تصرف خوانده بر ملک بایستی پس از تصرف خواهان اتفاق افتاده باشد.

4 . تصرف خوانده دعاوی تصرف بر ملک بایستی به صورت عدوانی بوده باشد؛ یعنی اینکه خوانده بدون رضایت خواهان یا بدون حکم دادگاه صالح بر ملک تصرف نموده باشد.

5 . هر یک از دعاوی تصرف زمانی مطرح می‌شوند که محرومیت جزئی یا کلی استفاده از حق مالکیت برای صاحب حق ایجاد شده باشد. به عنوان مثال، در موارد طرح دعوای تصرف عدوانی، خواهان به صورت کلی از استفاده از ملک محروم شده است؛ اما در موارد طرح دعوای مزاحمت، محرومیت خواهان در استفاده از ملک به صورت جزئی اتفاق افتاده است.

طرفین دعاوی تصرف

دعاوی تصرف نیز مانند هر دعوای حقوقی دیگری دو طرف تحت عنوان خواهان و خوانده دارد. هر یک از خواهان و خوانده دعاوی تصرف دارای ویژگی‌هایی است در ادامه بررسی خواهد شد:

خواهان دعاوی تصرف

به منظور طرح هر یک از دعاوی سه‌گانه تصرف لازم نیست که خواهان حتما مالک ملک موضوع دعوا باشد. زیرا آنچه در دعاوی تصرف حائز اهمیت است، اثبات سابقه تصرف خواهان در ملک موضوع دعواست، نه مالکیت خواهان نسبت به آن ملک. در نتیجه، مستأجر، خادم، امین، قائم مقام مالک یا هر شخصی که سابقاً در ملک موضوع دعوا تصرف داشته است، می‌تواند اقدام به طرح دعاوی تصرف به طرفیت متصرف غیرقانونی ملک نماید.

برای مثال، ممکن است ملکی که دارای حق ارتفاق در ملک همسایه است، اجاره داده شود و همسایه مانع استفاده مستأجر از حق ارتفاق ملک شود. در نتیجه، مستأجر می‌تواند به طرفیت همسایه دعوای ممانعت از حق مطرح نماید. یا اینکه ممکن است مالک حق انتفاع از ملکش را به دیگری انتقال دهد؛ اما شخص سومی با تصرف غیرقانونی در ملک مانع از سکونت افراد دیگر در آن ملک شود. در چنین شرایطی نیز صاحب حق انتفاع در ملک می‌تواند اقدام به طرح دعوای تصرف عدوانی به طرفیت متصرف غیرقانونی نماید.

خوانده دعاوی تصرف

در مقابل، هر شخصی که به صورت غیرقانونی مانع تصرف متصرف در ملک شده یا اینکه اقداماتی انجام دهد که مانع متصرف در استفاده از ملک به نحو احسن شود، به عنوان خوانده دعاوی تصرف شناخته خواهد شد. برای مثال، اگر شخصی با اخذ اجازه از همسایه، پنجره ملک خود را در ملک همسایه باز کند، به عنوان خوانده دعوای مزاحمت شناخته نشده و حتی اگر ملک همسایه بعدها به فروش رفته یا اجاره داده شود، مالک بعدی یا مستأجر نمی‌توانند اقدام به طرح دعوای مزاحمت نمایند. اما اگر باز کردن پنجره در ملک همسایه بدون اجازه وی اتفاق افتاده باشد، این شخص به عنوان خوانده دعوای مزاحمت شناخته خواهد شد.

بار اثبات دعاوی تصرف

تصرفات متصرف فعلی هر ملک از نظر قانونگذار محترم به شمار آمده و قانونگذار نه تنها اثبات نحوه تصرف یا مشروعیت تصرفات متصرف فعلی را لازم ندانسته است؛ بلکه بار اثبات دعاوی تصرف را نیز بر عهده متصرف سابق ملک که خواهان دعوای تصرف محسوب می‌شود قرار داده است. خواهان دعاوی تصرف موظف است تا در دادگاه ثابت نماید که ملک در ابتدا در تصرف وی قرار داشته و سپس خوانده به صورت غیرقانونی ملک را به تصرف خود درآورده و مانع استفاده جزئی یا کلی خواهان از ملک مربوطه شده است.

ارائه سند مالکیت از سوی خواهان دعاوی تصرف به عنوان یکی از اصلی‌ترین و محکم‌ترین ادله اثبات این نوع دعاوی به شمار می‌آید. به موجب ارائه سند مالکیت سابقه تصرف خواهان در ملک مورد نظر به راحتی اثبات خواهد شد.

دعاوی تصرف

نحوه طرح دعاوی تصرف

خواهان دعاوی تصرف مطابق مراحل زیر می‌تواند دعوای خود را به طرفیت متصرف فعلی ملک اقامه نماید:

1 . ثبت نام در سامانه ثنا

پس از تشکیل و راه‌اندازی سامانه ثنا ضروری است تا هر شخص حقیقی برای طرح دعاوی حقوقی و کیفری در این سامانه ثبت نام نموده باشد و دعوای خود را از طریق پروفایل شخصی خود در این سامانه به ثبت برساند. در نتیجه، نخستین گام برای طرح هر یک از دعاوی تصرف، ثبت نام در سامانه ثنا و تشکیل پروفایل شخصی خود در این سامانه است.

2 . جمع‌آوری مدارک و دلایل اثبات دعوا

با توجه به اینکه بار اثبات دعاوی تصرف بر عهده متصرف سابق قرار داده شده است، وی موظف است هر سند یا مدرکی که بتواند به اثبات سابقه تصرف وی در ملک کمک نماید جمع‌آوری کند. چنانچه دعاوی تصرف از سوی مالک ملک مطرح شود، سند مالکیت ملک به عنوان محکم‌ترین دلیل اثبات ادعای خواهان به شمار خواهد رفت.

3 . تهیه و تنظیم دادخواست

خواهان هر یک از دعاوی تصرف بایستی خواسته خود را در قالب یک دادخواست تقدیم دادگاه نماید. تهیه و تنظیم دادخواست امری تخصصی است و به همین خاطر بهتر است با کمک و مشورت یک وکیل متخصص یا توسط یک وکیل انجام شود.

4 . ثبت دادخواست در سامانه ثنا

خواهان دعاوی تصرف پس از تنظیم دادخواست و جمع‌اوری اسناد و مدارک مربوطه بایستی دادخواست خود را در سامانه ثنا به ثبت برساند تا فرایند رسیدگی به دعوا آغاز شود. به این منظور، خواهان می‌تواند با مراجعه به یکی از دفاتر خدمات الکترونیک قضایی دادخواست خود را به همراه اسناد و مدارک لازم در سامانه ثنا به ثبت برساند.

مدارک لازم برای طرح دعاوی تصرف

خواهان دعاوی تصرف بایستی پیش از طرح این دعاوی مدارک لازم برای طرح آن‌ها را جمع‌آوری نماید. مدارک مورد نیاز برای طرح دعاوی تصرف عبارتند از: مدارک هویتی خواهان، دادخواست دعاوی تصرف، دلایل کافی دال بر تصرف سابق خواهان، دلایل کافی دال بر وقوع تصرف خوانده پس از خواهان و غیره.

دلایل اثبات دعاوی تصرف

در طرح هر یک از دعاوی تصرف، خواهان بایستی بتواند با ارائه دلایل و مدارک کافی تصرفات پیشین خود بر ملک موضوع دعوا و لحوق تصرف خوانده را اثبات نماید. در این بین، سند رسمی مالکیت به عنوان محکم‌ترین دلیل اثبات مالکیت محسوب می‌شود. هر چند که در طرح دعاوی تصرف نیازی به اثبات مالکیت خواهان نیست، اما با ارائه سند رسمی مالکیت، تصرفات پیشین خواهان ثابت شده و طرف مقابل موظف به اثبات خلاف آن می‌گردد. اسناد عادی نیز هر چند که از اعتبار اسناد رسمی برخوردار نیستند، اما می‌توانند در اثبات دعاوی تصرف مؤثر واقع شوند.

یکی دیگر از دلایلی که عموماً خواهان دعاوی تصرف به آن استناد می‌نماید، شهادت شهود است. شهود با حضور در دادگاه می‌توانند بر تصرفات پیشین خواهان بر ملک و غیرقانونی بودن تصرف خوانده شهادت دهند.

دادگاه صالح به رسیدگی به دعاوی تصرف

پس از ثبت دادخواست هر یک از دعاوی تصرف در سامانه ثنا، پرونده به صورت خودکار برای رسیدگی به دادگاه صالح ارجاع خواهد شد. پیش‎تر دادگاه‌های عمومی حقوقی مرجع صالح به رسیدگی به دعاوی حقوقی تصرف و دادگاه‌های عمومی کیفری مرجع صالح برای رسیدگی به دعاوی کیفری تصرف به شمار می‌رفتند. اما با تصویب قانون جدید شوراهای حل اختلاف در سال 1402 و آغاز به کار دادگاه‌های صلح، دادگاه صلح به عنوان مرجع صالح رسیدگی به دعاوی تصرف، اعم از حقوقی و کیفری شناخته می‌شود.

در حال حاضر، به موجب بند دوم از ماده 12 قانون جدید شورای حل اختلاف مصوب سال 1402 رسیدگی به دعاوی حقوقی تصرف در صلاحیت دادگاه‌ صلح قرار گرفته است. دعاوی کیفری تصرف نیز که تنها تصرف عدوانی کیفری را شامل می‌شود نیز به موجب ماده 690 قانون تعزیرات و مجازات‌های بازدارنده جرم تعزیری درجه 7 محسوب شده و رسیدگی به جرایم تعزیری درجه 7 و 8 نیز به موجب بند 10 ماده 12 قانون جدید شورای حل اختلاف در صلاحیت دادگاه صلح قرار گرفته است. در نتیجه، دعاوی تصرف، اعم از حقوقی یا کیفری، در دادگاه صلح مورد رسیدگی قرار خواهند گرفت.

از حیث صلاحیت محلی نیز دادگاه محل وقوع ملک صالح به رسیدگی به دعاوی تصرف می‌باشد. بنابراین، دعاوی تصرف در دادگاه صلح محل وقوع ملک مورد رسیدگی قرار می‌گیرند.

تأثیر مدت تصرف در رسیدگی به دعاوی تصرف

در قانون سابق آیین دادرسی مدنی قانونگذار مدت زمان تصرف متصرف سابق و متصرف فعلی ملک را حائز اهمیت دانسته و قائل به وجود نقشی اساسی برای آن بود. قانونگذار برای طرح دعاوی تصرف مدت زمان خاصی در نظر گرفته بود و خواهان موظف بود که دعاوی تصرف را ظرف یک سال از وقوع تصرف خوانده بر ملک مطرح نماید. از طرف دیگر، اگر خواهان می‌توانست ثابت کند که پیش‌تر ملک را به مدت یک سال یا بیشتر در تصرف داشته است شانس بیشتری در برنده شدن دعوای تصرف داشت.

با تصویب قانون جدید آیین دادرسی مدنی در سال 1379 این مقررات در خصوص مدت زمان تصرف از قانون حذف شد. در حال حاضر، مدت زمان تصرف هیچ یک از خواهان یا خوانده دعاوی تصرف تأثیری در طرح این دعاوی و رسیدگی به آن‌ها ندارد.

دعاوی تصرف در خصوص املاک مشاع

ملک مشاع مالی است که مالکیت آن به صورت اشتراکی در اختیار دو یا چند نفر قرار داشته باشد و تمام شرکا در جزء به جزء مال شریک باشند. برای مثال، قطعه زمینی که پس از فوت یک پدر به فرزندانش به ارث می‌رسد، یک ملک مشاع بین ورثه محسوب می‌شود یا اینکه در آپارتمان‌ها، مالکیت همسایگان بر پارکینگ، راه پله‌ها، پشت بام و غیره مالکیت مشاعی است.

به تصریح ماده 167 قانون آیین دادرسی مدنی در املاکی که به صورت اشتراکی در تصرف دو یا چند نفر قرار دارند، چنانچه یکی از شرکا مانع تصرف یا استفاده یا مزاحم استفاده دیگر شرکا از ملک شود، شرکای دیگر می‌توانند اقدام به طرح دعاوی تصرف به طرفیت این شخص نمایند. برای مثال، اگر در یک آپارتمان یکی از همسایگان مانع استفاده سایرین از راه پله شود، همسایگان دیگر، اعم از اینکه مالک باشند یا مستأجر، می‌توانند به طرفیت وی دعوای ممانعت از حق مطرح نمایند.

دعاوی تصرف در املاک مشاع می‌تواند هم وصف حقوقی و هم وصف کیفری داشته باشد. مطابق رأی وحدت رویه شماره 10 هیأت عمومی دیوان عالی کشور در سال 1355، تصرف عدوانی شریک در ملک مشاع وصف مجرمانه دارد و مشاع بودن ملک، مانع از تعقیب کیفری متصرف عدوانی نیست.

دعاوی تصرف

طرح دعاوی تصرف علیه دستگاه‌های دولتی و عمومی

گاهی ممکن است تصرف عدوانی، مزاحمت یا ممانعت از حق نسبت به متصرف یک ملک از سوی دستگاه‌های عمومی و دولتی مثل وزارتخانه‌ها، شهرداری‌ها و غیره صورت گیرد. با توجه به اینکه در هر صورت متصرف سابق بایستی بتواند حقوق از دست‌رفته خود را احقاق نماید، ماده 173 قانون آیین دادرسی مدنی امکان طرح دعوای تصرف عدوانی به طرفیت دستگاه‌های دولتی و عمومی را به رسمیت شناخته است و رسیدگی به این قبیل از دعاوی تصرف را نیز مانند دیگر اقسام دعاوی تصرف دانسته است.

البته خواهان دعاوی تصرف در طرح دعوا به طرفیت دستگاه‌های دولتی و عمومی بایستی بتواند ثابت کند که اقدامات دستگاه فوق غیرقانونی و بدون دریافت اجازه از خواهان انجام شده است. چنانچه تصرف یک ملک توسط دستگاه‌های عمومی و دولتی در راستای اقدامات حاکمیتی و با کسب اجازه از متصرف انجام شده باشد، طرح دعوای تصرف به طرفیت آن‌ها امکانپذیر نیست.

پیش‌تر خواهان برای طرح دعوای تصرف علیه دستگاه‌های عمومی و دولتی موظف بود تا در ابتدا با طرح دعوا در دیوان عدالت اداری وقوع تخلف از سوی دستگاه مربوطه را ثابت کرده و سپس برای مطالبه خسارت به دادگاه‌های حقوقی مراجعه می‌نمود. اما با اصلاح قانون دیوان عدالت اداری در سال 1402 این امکان برای خواهان فراهم شده است تا در صورت عدم طرح دعوا در دادگاه، دعوای مربوط به وقوع تخلف و مطالبه خسارت را به صورت مشترک در دیوان عدالت اداری مطرح نماید.

دستور موقت در دعاوی تصرف

ماده 174 قانون آیین دادرسی مدنی امکان صدور دستور موقت پیش از صدور رأی در دعاوی تصرف را به رسمیت شناخته است. احکام مربوط به صدور دستور موقت در دعاوی تصرف تا حدودی متفاوت از احکام کلی مربوط به دستور موقت است. زیرا ماده 174 قانون آیین دادرسی مدنی صدور دستور موقت در دعاوی تصرف را منوط به سپردن تأمین و دریافت تأیید رئیس حوزه قضایی ندانسته است و این دستور موقت بدون سپردن تأمین و دریافت تأیید رئیس حوزه قضایی صادر می‌شود.

موضوع دستور موقت دعاوی تصرف نیز جلوگیری از ایجاد آثار تصرف و تکمیل اعیانی مانند احداث بنا، کاشت درخت و کشاورزی، جلوگیری از اقدامات متصرف مبنی بر از بین بردن آثار موجود یا جلوگیری از ادامه مزاحمت یا ممانعت از حق است. این دستور موقت با صدور رأی دادگاه بدوی نیز مرتفع می‌گردد.

طرح دعاوی طاری در خلال رسیدگی به دعاوی تصرف

در آیین دادرسی دعوای طاری به دعوایی اطلاق می‌شود که دارای منشأ مشترک با دعوای اصلی است و می‌توان همزمان با دعوای اصلی در یک دادگاه مطرح شده و به آن رسیدگی نمود. دعاوی طاری ممکن است از سوی طرفین دعوا یا اشخاص ثالث مطرح شود. قابلیت یا عدم قابلیت طرح هر یک از دعاوی طاری در خلال رسیدگی به دعاوی تصرف را می‌توان به این ترتیب بررسی نمود:

  • ماده 141 قانون آیین دادرسی مدنی طرح دعوای تقابل را در هر دعوایی ممکن دانسته است. بنابراین امکان طرح دعوای تقابل از سوی خوانده دعاوی تصرف وجود دارد.
  • ماده 169 قانون آیین دادرسی مدنی نیز صراحتاً امکان طرح دعوای ورود ثالث در هر یک از مراحل بدوی یا تجدیدنظر دعاوی تصرف را پیش‌بینی نموده است.
  • در خصوص امکان یا عدم امکان طرح دعوای جلب ثالث در خلال رسیدگی به دعاوی تصرف میان حقوقدانان اختلاف نظر وجود دارد.

هزینه دادرسی دعاوی تصرف

با توجه به اینکه دعاوی تصرف از جمله دعاوی غیرمالی هستند، هزینه دادرسی آن‌ها مطابق تعرفه مشخص خدمات قضایی که به صورت سالیانه اعلام می‌شود تعیین می‌شود. تعرفه هزینه دادرسی دعاوی غیرمالی در سال 1403 بسته به نوع دعوا بین 400/000 تا 1/800/000 ریال اعلام شده است. بنابراین هزینه دادرسی دعاوی تصرف در حدود همین مبلغ خواهد بود.

مقایسه دعاوی تصرف در محاکم حقوقی و کیفری

دعاوی تصرف غالباً دعوای حقوقی به شمار می‌روند؛ اما اگر وقوع تصرف عدوانی با آگاهی متصرف عدوانی از عدم تعلق ملک به خود و با توسل به قهر و غلبه انجام شده باشد، دعوای تصرف عدوانی دارای وصف کیفری می‌باشد. ماده 690 قانون تعزیرات و مجازات‌های بازدارنده نیز مجازات تصرف عدوانی کیفری را حبس از یک ماه تا یک سال در نظر گرفته است. به همین اعتبار، دعاوی تصرف به دو نوع حقوقی و کیفری تقسیم شده‌اند.

همانطور که پیش‌تر اشاره شد، در حال حاضر رسیدگی به دعاوی تصرف اعم از حقوقی و کیفری در دادگاه صلح محل وقوع ملک انجام می‌شود. در موارد طرح دعوای حقوقی تصرف، دادخواست خواهان به دادگاه صلح محل وقوع ملک ارجاع می‌شود. قاضی دادگاه صلح با بررسی مدارک موجود و استماع اظهارات طرفین اقدام به صدور رأی نموده و رأی به اجرا گذاشته خواهد شد. در موارد طرح دعوای کیفری تصرف نیز به علت اینکه دعوای کیفری تصرف از جمله جرایم تعزیری درجه 7 محسوب می‌شود، برخلاف دیگر دعاوی کیفری پرونده به دادسرا ارجاع نشده و مستقیماٌ در دادگاه صلح مورد رسیدگی قرار می‌گیرد. مطابق بخشنامه رئیس کل دادگستری استان تهران در مورد لزوم ابلاغ دادنامه‌های صادره از دادگاه صلح در امور کیفری به دادستان، دادگاه صلح موظف است پس از صدور رأی مربوط به دعوای کیفری تصرف، رأی مربوطه را به دادستان ابلاغ نماید.

 نقش وکیل در دعاوی تصرف

امروزه دعاوی و اختلافات ملکی تبدیل به یکی از رایج‌ترین موضوعات مطرح در سطح جامعه شده است. هر فردی ممکن است بنا به دلایلی درگیر این قبیل اختلافات شده باشد. حل بسیاری از این اختلافات با طرح دعاوی تصرف قابل رفع می‌باشد. ضروری است که افراد درگیر دعاوی ملکی پیش از هر اقدامی موضوع مربوطه را با یک وکیل متخصص درمیان بگذارند تا به کمک ایشان بتوانند صحیح‌ترین و سریع‌ترین راهکار حقوقی برای پایان بخشیدن به این اختلاف را بیابند.

در صورت نیاز به طرح هر یک از دعاوی تصرف یا دیگر اقسام دعاوی ملکی نیز یک وکیل متخصص می‌تواند در تنظیم دادخواست و حضور در جلسات رسیدگی نقش مؤثری داشته و به اثبات ادعای خواهان و رفع تصرف عدوانی، مزاحمت یا ممانعت از حق خوانده کمک نماید.

در مقابل، خوانده دعاوی تصرف نیز می‌تواند با همراهی یک وکیل متخصص در جلسات رسیدگی به دعوا حاضر شده و قانونی بودن تصرفات خود در ملک موضوع دعوا را به اثبات برساند.

دعاوی تصرف

نتیجه‌گیری

حق مالکیت افراد نسبت به اموال غیرمنقول خود از جمله مهم‌ترین حقوق و نیازمند توجه و حمایت ویژه است. به این منظور، قانونگذار با پیش‌بینی موضوعی تحت عنوان دعاوی تصرف این حق را به افراد داده است تا با طرح هر یک از این دعاوی بتوانند به صورت قانونی مانع از انجام و اجرای اقداماتی شوند که به صورت جزئی یا کلی مانع آن‌ها از استیفای حق مالکیت خود در املاکشان می‌گردد. در قانون آیین دادرسی مدنی دعاوی تصرف به سه نوع تصرف عدوانی، مزاحمت و ممانعت از حق تقسیم شده است. هر یک از این دعاوی متفاوت از دیگری بوده و در موارد خاصی قابل طرح می‌باشند. با این حال، وجه اشتراک دعاوی سه‌گانه تصرف در این است که پس از طرح هر یک از این دعاوی خواهان موظف است سابقه تصرف خود در ملک موضوع دعوا و لحوق تصرف خوانده در ملک را اثبات نماید و نیازی به اثبات مالکیت خود نسبت به ملک موضوع دعوا ندارد. در واقع، همانطور که از عنوان دعاوی تصرف پیداست، اختلاف اصلی در این دعاوی بر سر تصرف بر ملک است، نه مالکیت ملک.

دپارتمان حقوقی وکیل سوال

امیدواریم که این مقاله برای شما مفید بوده و اطلاعات کافی در خصوص دعاوی تصرف و نحوه طرح آن‌ها را در اختیار شما قرار داده باشد. در صورتی که با سؤال یا ابهامی در این زمینه مواجه هستید، می‌توانید پرسش خود را در قسمت دیدگاه‌ها درج نمایید تا در اسرع وقت به آن‌ها پاسخ داده شود. در صورت نیاز به دریافت مشاوره تخصصی نیز می‌توانید از طریق شماره تماس یا فرم ارتباطی با ما در ارتباط باشید.

خانم ام‌البنین تنکابنی رضایی، وکیل پایه یک دادگستری و مدیر مجموعه وکیل سؤال، با سال‌ها تجربه در زمینه ارائه خدمات حقوقی، شخصاً بر کیفیت خدمات ارائه شده نظارت خواهند داشت.

وکیل سؤال _ همراه شما در مسیر عدالت

5/5 - (1 امتیاز)

سوالات متداول

  • دعاوی تصرف به کدام دعاوی اطلاق می‌شود؟

    دعاوی تصرف عدوانی، مزاحمت و ممانعت از حق در اصطلاح تحت عنوان دعاوی سه‌گانه تصرف شناخته می‌شوند.

  • در طرح دعاوی تصرف اثبات کدام موارد الزامی است؟

    خواهان دعاوی تصرف بایستی سابقه تصرف خود در ملک موضوع دعوا، لحوق تصرف خوانده بر ملک مورد نظر و عدوانی و غیرقانونی بودن تصرف خوانده بر ملک موضوع دعوا را اثبات نماید.

  • آیا طرح دعاوی تصرف از سوی مستأجر امکان‌پذیر است؟

    بله. در طرح دعاوی تصرف نیازی به اثبات مالکیت خواهان بر ملک نیست؛ بلکه این دعاوی از سوی متصرف ملک قابل طرح هستند. در نتیجه، مستأجر یا هر شخص دیگری که متصرف ملک باشد، مانند کسی که به موجب عقد صلح ملک را در اختیار دارد، قائم مقام مالک و غیره نیز می‌توانند دعاوی تصرف را طرح نمایند.

  • آیا تجدیدنظرخواهی از رأی صادره در فرایند رسیدگی به دعاوی تصرف مانع از اجرای حکم است؟

    خیر. احکام صادره در دعاوی تصرف بلافاصله به اجرا گذاشته خواهند شد و تجدیدنظرخواهی مانع از اجرای رأی نخواهد شد. چنانچه رأی دادگاه تجدینظر ناظر به ابطال رأی دادگاه بدوی باشد، اقدامات اجرایی به حالت پیش از اجرا اعاده خواهد شد.

  • رسیدگی به دعاوی تصرف در صلاحیت چه دادگاهی قرار دارد؟

    در حال حاضر، رسیدگی به دعاوی تصرف در دادگاه صلح محل وقوع ملک موضوع دعوا انجام خواهد شد.

  • صدور دستور موقت در دعاوی تصرف چه تفاوتی با دیگر دعاوی دارد؟

    به منظور صدور دستور موقت در دعاوی تصرف برخلاف دیگر دعاوی نیازی به سپردن تأمین از سوی متقاضی دستور موقت و دریافت تأیید از رئیس حوزه قضایی نیست.

نظرات کاربران

نام و نام خانوداگی
متن پیام

در حال بارگیری کپچا ...

رزرو مشاوره