تخلیه فوری ملک مسکونی اجاره‌ای (راهنمای کامل)

یکی از اختلافات و موارد چالش‌برانگیز که بسیاری از موجرین و مستأجرین با آن روبه‌رو می‌شوند، موضوع تخلیه ملک استیجاری پس از پایان مدت قرارداد اجاره است. فرض کنید که شما یک واحد آپارتمان را به مدت دو سال به شخص دیگری اجاره داده و اجاره بهای تعیین شده را نیز به صورت ماهانه در موعد تعیین شده دریافت نموده‌اید. حال، با پایان مدت قرارداد بنا به هر دلیلی قصد تمدید قرارداد اجاره آپارتمان را نداشته و این موضوع را به مستأجر نیز اطلاع داده‌اید. در چنین شرایطی، مستأجر موظف است که تا پایان مدت قرارداد ملک مربوطه را تخلیه کرده و به موجر تحویل دهد. اما در برخی شرایط مستأجر از تخلیه ملک اجتناب می‌نماید. به همین خاطر، موجر به دنبال راهی برای تخلیه ملک مسکونی و استرداد آن می‌گردد. از این رو، در این گفتار قصد بررسی نکات حقوقی و روش‌های قانونی مربوط به تخلیه ملک مسکونی استیجاری را داریم.

تعاریف اصطلاحات حقوقی موضوع تخلیه ملک مسکونی

جهت بررسی موضوع تخلیه ملک مسکونی ضروری است تا در ابتدا به تعریف چند اصطلاح حقوقی مربوط به این موضوع به شرح زیر بپردازیم.

1 . تخلیه

تخلیه در لغت به معنای خالی کردن و در اصطلاح به معنای تحویل ملک استیجاری به مالک است. در واقع، با توجه به غیرمنقول بودن املاک، امکان تحویل آن‌ها به صورت دستی مانند اموال منقولی چون اتومبیل وجود ندارد. تحویل این اموال با تخلیه ملک و تحویل کلید به مالک انجام می‌شود.

2 . ملک مسکونی

هر ملکی ممکن است کاربری متفاوتی از جمله مسکونی، تجاری و اداری داشته باشد. املاکی به عنوان ملک مسکونی به شمار می‌آیند که به جهت سکونت افراد ساخته شده و محل زندگی آن‌ها به شمار می‌آیند. اصولاً استفاده تجاری یا اداری از املاک مسکونی امکان‌پذیر نیست.

3 . قرارداد اجاره

عقد اجاره یکی از اقسام عقود معین برشمرده شده در قانون مدنی به شمار می‌آید. به موجب عقد اجاره، مالکیت منافع عین مستأجره برای مدت زمانی مشخصی به شخص مستأجر منتقل می‌شود. قرارداد اجاره نسبت به اموال مختلفی قابل انعقاد هستند و یکی از رایج‌ترین انواع آن، اجاره املاک مسکونی است.

قوانین جدید مربوط به تخلیه ملک مسکونی اجاره‌ای

نخستین گام در بررسی موضوع تخلیه ملک مسکونی تعیین قانون حاکم بر قراردادهای اجاره املاک مسکونی است. احکام و مقررات عام مربوط به عقد اجاره به عنوان یکی از اقسام عقود معین در مواد 466 الی 517 قانون مدنی مورد توجه قرار گرفته است. علی‌رغم بیان مقررات مربوط به عقد اجاره در قانون مدنی، بعدها دو قانون دیگر تحت عنوان قانون روابط موجر و مستأجر در سال‌های 1356 و 1376 به تصویب رسیده‌اند که اختصاصاً به بررسی احکام و مقررات اجاره املاک پرداخته‌اند.

در حال حاضر، هر دو قانون روابط موجر و مستأجر معتبر و لازم‌الاتباع هستند. با این تفاوت که قانون روابط موجر و مستأجر سال 1356 ناظر به قرارداد اجاره ملک تجاری و قانون روابط موجر و مستأجر سال 1376 ناظر به قرارداد اجاره ملک مسکونی است. بنابراین، قراردادهای اجاره ملک مسکونی تابع قانون روابط موجر و مستأجر 1376 بوده و فرایند تخلیه این املاک نیز با توجه به احکام و مقررات این قانون انجام می‌شود. شایان ذکر است که ماده 2 قانون روابط موجر و مستأجر سال 1376 به موجب تصویب قانون ساماندهی بازار زمین، مسکن و اجاره بها در سال 1403 اصلاح شده است که در ادامه آن را بیشتر بررسی میکنیم.

آثار قراردادهای اجاره مشمول قانون روابط موجر و مستاجر ۱۳۷۶

۱: به مستاجر حق کسب و پیشه و تجارت تعلق نمی گیرد.

۲: به صرف انقضای مدت اجاره، دستور تخلیه صادر می گردد.

منظور از تخلیه ملک مسکونی چیست؟

با انعقاد قرارداد اجاره ملک مسکونی، منافع ملک برای مدت مشخصی به مستأجر واگذار می‌شود، اما مالکیت اصلی ملک همچنان در اختیار موجر باقی می‌ماند. قانون، با توجه به مالکیت موجر بر اصل ملک، حقی به نام حق تخلیه ملک برای او در نظر گرفته است. به این معنا که موجر می‌تواند در شرایط خاص، درخواست تخلیه فوری ملک و بازپس‌گیری آن از مستأجر را داشته باشد. در موارد استثنایی که در ادامه بررسی خواهد شد، عدم تخلیه ملک ممکن است به موجر ضرر وارد کند. برای جلوگیری از این ضرر، قانون به موجر اجازه داده است تا خواستار تخلیه ملک شود.

دلایل تخلیه ملک مسکونی

از جمله دلایلی که موجب بروز اختلاف بین موجر و مستأجر شده و متعاقب آن موجر تقاضای تخلیه ملک مسکونی را می‌نماید می‌توان به موارد زیر اشاره نمود:

• عدم تخلیه ملک توسط مستأجر و تحویل آن به موجر برخلاف انقضای مدت قرارداد اجاره و عدم تمدید آن
• عدم پرداخت اجاره بها برای مدت زمان بیش از سه ماه
• انتقال ملک مورد اجاره به شخص دیگری توسط مستأجر و بدون اطلاع موجر
• تعدی و تفریط مستأجر در استفاده از ملک مورد اجاره

روش های تخلیه ملک مسکونی

چنانچه موجر با هر یک از شرایط فوق روبه‌رو شود می‌تواند به دو شکل متوسل به اقدامات قانونی جهت تخلیه ملک مسکونی شود. این روش‌ها عبارتند از:

• تقاضای دستور تخلیه ملک مسکونی
• تقاضای حکم تخلیه ملک مسکونی

هر یک از روش‌های فوق متفاوت از دیگری است و طرح درخواست آن نیازمند وجود شرایط ویژه‌ای است. در ادامه شرایط لازم برای طرح هر یک از این درخواست‌ها را به تفصیل بررسی خواهیم نمود.

دستور تخلیه فوری ملک مسکونی چیست؟

یکی از روش‌های ساده و سریع در تخلیه ملک مسکونی، درخواست دستور تخلیه ملک مسکونی است. این روش در عرف به حکم تخلیه فوری نیز معروف است. امکان درخواست دستور تخلیه ملک مسکونی در ماده 3 قانون روابط موجر و مستأجر 1376 برای قراردادهای اجاره منعقده پس از سال 1376 پیش‌بینی شده است.

ماده 3 این قانون مقرر داشته است که: «پس از انقضای مدت اجاره بنا به تقاضای موجر یا قائم‌مقام قانونی وی تخلیه عین مستاجره در اجاره با سند رسمی توسط دوایر اجرای‌ ثبت ظرف یک هفته و در اجاره با سند عادی ظرف یک هفته پس از تقدیم تقاضای تخلیه به دستور مقام قضایی در مرجع قضایی توسط ضابطین قوه ‌قضاییه انجام خواهد گرفت».

با توجه به اینکه انقضای مدت قرارداد اجاره بیانگر پایان قرارداد و لزوم تخلیه ملک توسط مستأجر است، قانونگذار این امکان را پیش‌بینی نموده است تا بدون نیاز به رسیدگی قضایی، موجر بتواند دستور تخلیه ملک مسکونی را دریافت نماید.

ارسال اظهارنامه تخلیه فوری ملک به مستاجر

اظهارنامه تخلیه یک ابزار قانونی است که موجر از آن برای درخواست رسمی تخلیه ملک از مستأجر استفاده می‌کند. این سند رسمی، به مستأجر اطلاع می‌دهد که مدت قرارداد اجاره به پایان رسیده یا تخلفی از سوی او رخ داده است و از او می‌خواهد که ملک را در یک مهلت مشخص (معمولاً ۱۰ روز) تخلیه کند. اظهارنامه تخلیه باید شامل مشخصات موجر و مستأجر، جزئیات ملک، دلیل تخلیه و اخطار درباره اقدامات قانونی در صورت عدم تخلیه باشد. ارسال اظهارنامه از طریق سامانه قضایی یا دفاتر خدمات الکترونیک قضایی انجام می‌شود.توجه داشته باشید ارسال اظهارنامه اجباری نمی باشد ولی در مراحل بعدی تخلیه بسیار موثر می باشد.

نحوه ارسال اظهارنامه تخلیه فوری به مستأجر

1. تنظیم اظهارنامه:
   مشخصات موجر و مستأجر، جزئیات ملک، دلیل تخلیه (مانند پایان قرارداد یا عدم پرداخت اجاره‌بها) و مهلت قانونی (معمولاً 10 روز) را در متن ذکر کنید.
2. ارسال اظهارنامه:
   اظهارنامه از طریق مراجعه حضوری به دفاتر خدمات الکترونیک قضایی، به سامانه ابلاغ الکترونیک قضایی مستأجر ارسال شود.
3. پیگیری:
   در صورت عدم تخلیه، می‌توانید درخواست دستور تخلیه فوری ملک را از دادگاه صلح بدهید.

تفاوت اظهارنامه و دادخواست را اینجا بخوانید.

نمونه اظهارنامه تخلیه فوری ملک به مستاجر

موضوع: درخواست تخلیه ملک اجاره‌ای

متن اظهارنامه:

با سلام،

احتراماً به استحضار می‌رساند مطابق قرارداد اجاره شماره [شماره قرارداد] مورخ [تاریخ تنظیم قرارداد]، ملکی به نشانی [آدرس کامل ملک] جهت استفاده شما به‌عنوان مستأجر واگذار گردیده است. با توجه بهپایان قرارداد اجاره، تقاضای تخلیه فوری ملک مذکور را دارم.

لذا به شما اخطار داده می‌شود که ظرف مدت [10 روز] از تاریخ ابلاغ این اظهارنامه، نسبت به تخلیه کامل ملک و تحویل آن اقدام فرمایید. در غیر این صورت، اقدامات قانونی لازم از طریق مراجع قضایی به‌عمل خواهد آمد و کلیه خسارات و هزینه‌های قانونی بر عهده شما خواهد بود.

با احترام
[نام و نام خانوادگی موجر]
[تاریخ ارسال اظهارنامه]

شرایط دریافت دستور تخلیه فوری ۳ روزه ملک در قانون جدید

برای تخلیه ملک مسکونی موجر زمانی می‌تواند اقدام به دریافت دستور تخلیه نماید که شرایط زیر موجود باشد:

1 . عقد اجاره دارای مدت بوده و مدت آن نیز به پایان رسیده باشد.

2 . اجاره نامه بایستی در دو نسخه تنظیم شده باشد.

3 . علاوه بر طرفین قرارداد اجاره، اجاره نامه بایستی به امضای دو شاهد مرد عاقل و بالغ نیز رسیده باشد.

4 . قرارداد اجاره در سامانه ملی املاک و اسکان (خودنویس) بایستی به ثبت رسیده باشد. (مطابق قانون ساماندهی بازار زمین، مسکن و اجاره بها در سال ۱۴۰۳ و ماده ۲ قانون روابط موجر و مستاجر)

ماده ۲ قانون روابط موجر و مستاجر (اصلاحی ۱۴۰۳/۰۲/۱۰)– در کلیه قراردادهای اجاره باید مدت و مبلغ اجاره و مبلغ قرض‌الحسنه، تصریح و در سامانه‌های ثبت الکترونیک اسناد یا ثبت معاملات املاک و مستغلات کشور ثبت شود و پس از تایید موجر، مستاجر و دو نفر افراد مورد اطمینان طرفین به عنوان شهود، اقدام به اخذ شناسه (کد) رهگیری شود.

مرجع رسیدگی به درخواست صدور دستور تخلیه فوری ملک

به موجب بند 4 ماده 12 قانون جدید شورای حل اختلاف مصوب سال 1402 رسیدگی به کلیه دعاوی و درخواست‌های مربوط به تخلیه ملک استیجاری در صلاحیت دادگاه صلح قرار گرفته است. بنابراین موجر برای دریافت دستور تخلیه ملک مسکونی بایستی به دادگاه صلح محل وقوع ملک مراجعه نماید.

البته در شرایطی که اجاره نامه به صورت رسمی( ثبت دردفتر خانه اسناد رسمی) منعقد شده باشد، درخواست صدور دستور تخلیه از اداره اجرای ثبت امکان‌پذیر است.

دستور تخلیه فوری ملک در شورای حل اختلاف

بر اساس تغییرات جدید در قانون شورای حل اختلاف، مسئولیت رسیدگی به دعاوی تخلیه، به دادگاه صلح منتقل شده است. در این چارچوب، اگر خواهان دعوا به دنبال حل‌وفصل از طریق صلح و سازش باشد، می‌تواند این موضوع را در دادخواست خود قید کند تا پرونده ابتدا به شورای حل اختلاف برای بررسی و تلاش در جهت صلح ارجاع شود.

تبصره ماده ۱۵ قانون شورای حل اختلاف تأکید دارد که پیش از ارجاع پرونده به شورا و ثبت آن، مقام‌های مسئول باید مطمئن شوند که طرفین پرونده مخالفتی با ارجاع آن به شورا ندارند. علاوه بر این، شورا موظف است پیش از شروع رسیدگی، حق مخالفت با ارجاع پرونده را به طرفین گوشزد کند تا روند رسیدگی با آگاهی کامل انجام شود.

روش های صدور دستور تخلیه

با اصلاح ماده 2 قانون روابط موجر و مستأجر 1376 در سال 1403 مقرر شد که مدت، مبلغ اجاره و مبلغ ودیعه کلیه قراردادهای اجاره املاک بایستی در سامانه ملی املاک و اسکان (خودنویس) به ثبت برسند. این موضوع موجب شده است تا در حال حاضر، قراردادهای اجاره املاک با توجه به ثبت یا عدم ثبت در این سامانه به چند دسته تقسیم شدند:

۱. صدور دستور تخلیه فوری ملک با اجاره نامه دستنویس و عادی (قراردادهای ثبت نشده)

طبق قانون ساماندهی بازار زمین، مسکن و اجاره‌بها مصوب 1403/02/10 و با توجه به مفاد ماده 6 این قانون، برای تخلیه فوری ملک، قرارداد اجاره باید در سامانه‌های ثبت معاملات املاک و مستغلات کشور یا سامانه ثبت الکترونیک اسناد ثبت شده باشد. همچنین باید دارای کد رهگیری و تأیید امضای طرفین و شهود باشد.

بنابراین، اگر قرارداد اجاره به صورت عادی و دستنویس (بدون ثبت در سامانه‌ها و بدون کد رهگیری) تنظیم شده باشد، امکان درخواست تخلیه فوری طبق این قانون وجود ندارد. در چنین مواردی، موجر باید از طریق ارائه دادخواست و طی مراحل قضایی در دادگاه صلح جهت گرفتن حکم تخلیه اقدام کند، که این فرآیند زمان‌برتر است که در ادامه این مقاله توضیح می دهیم.

نکته: برای قراردادهای اجاره با مدت بیش از دو سال، مطابق ماده ۱ قانون الزام به ثبت رسمی معاملات اموال غیرمنقول مصوب ۱۴۰۳، طرفین (موجر و مستأجر) موظف‌اند قرارداد خود را در سامانه ثبت الکترونیک اسناد ثبت کنند.(نه سامانه خودنویس)

۲. صدور تخلیه فوری ملک در اجرای ثبت (قراردادهای ثبت شده در دفترخانه اسناد رسمی)

در خصوص قراردادهای اجاره‌ای که به‌صورت سند رسمی تنظیم شده‌اند، بر اساس مواد 3، 9، 11، 12، 13 و 14 آیین‌نامه اجرایی قانون روابط موجر و مستأجر مصوب 1376 و ماده 3 قانون روابط موجر و مستأجر سال 1376، درخواست تخلیه فوری باید از طریق اداره ثبت انجام شود.

مراحل قانونی تخلیه ملک اجاره‌ای بر اساس سند رسمی

• مراجعه به دفترخانه تنظیم‌کننده سند اجاره و درخواست اجراییه:
  مالک باید به دفترخانه‌ای که سند اجاره رسمی را تنظیم کرده است مراجعه کرده و صدور اجراییه برای تخلیه ملک را درخواست کند.
• پیگیری اجراییه از اداره اجرای ثبت:
  پس از صدور اجراییه توسط دفترخانه، مالک باید این پرونده را به اداره اجرای ثبت ارسال کرده و مراحل اداری آن را پیگیری کند.
• تشکیل پرونده اجرایی و صدور دستور ابلاغ:
  با تشکیل پرونده اجرایی، ریاست یا معاونت اداره اجرای ثبت دستور ابلاغ اجراییه به مستأجر را صادر می‌کند و این ابلاغیه به مستأجر ارسال می‌شود.
• رسیدگی به اعتراضات احتمالی مستأجر:
  اگر مستأجر نسبت به اجراییه یا دستور تخلیه اعتراض یا شکایتی داشته باشد، این موضوع در دادگاه عمومی محل وقوع ملک بررسی می‌شود و مالک باید به ادعاهای مطرح‌شده پاسخ دهد.
• پرداخت ودیعه مستأجر:
  برای اجرای تخلیه، مالک باید مبلغ ودیعه یا قرض‌الحسنه مستأجر را به حسابی که اداره اجرای ثبت تعیین می‌کند واریز کند.
• طرح دعوا برای اجاره معوقه یا خسارات:
  در صورتی که مستأجر بخشی از اجاره‌بها را پرداخت نکرده باشد یا خساراتی به ملک وارد کرده باشد، مالک می‌تواند از طریق دادگاه صالح اقدام به طرح دادخواست برای دریافت مطالبات یا جبران خسارات کند.

 ۳. مراحل صدور درخواست تخلیه فوری ملک از طریق دادگاه صلح (قراردادهای ثبت شده در سامانه خودنویس)

1 . جمع‌آوری مدارک مورد نیاز:

قرارداد اجاره: اجاره‌نامه‌ای که در سامانه خودنویس تنظیم شده و به امضای موجر و مستأجر و دو نفر شاهد رسیده باشد.

سند مالکیت: مدرکی که مالکیت شما بر ملک را تأیید کند.

کارت ملی: مدرک شناسایی معتبر.

2 . ثبت درخواست در دفاتر خدمات الکترونیک قضایی:

با مراجعه به یکی از این دفاتر، دادخواست دستور تخلیه را ثبت کنید.

هزینه دادرسی مربوطه را پرداخت نمایید.

3 . ارجاع پرونده به مرجع صالح:

پرونده به دادگاه صلح محل وقوع ملک ارجاع می‌شود.

4 . صدور دستور تخلیه:

مرجع مربوطه پس از بررسی مدارک و اطمینان از اتمام مدت اجاره، دستور تخلیه را صادر می‌کند.

نحوه اجرای دستور تخلیه فوری ملک در دادگاه صلح

1. عدم نیاز به صدور اجراییه

اجرای دستور تخلیه نیاز به صدور اجراییه ندارد، زیرا این موضوع دعوی و حکم محسوب نمی‌شود و از شمول قانون آیین دادرسی مدنی خارج است. این مطلب در ماده 7 آیین‌نامه اجرایی قانون روابط موجر و مستأجر تصریح شده که اجرای دستور تخلیه نیازی به صدور اجراییه ندارد.

2. ارسال پرونده به واحد اجرای مدنی

پس از صدور دستور تخلیه، پرونده به طور کامل جهت اجرا به واحد اجرای مدنی ارسال می‌شود.

3. ارسال اخطاریه برای مستأجر

واحد اجرای احکام موظف است ظرف 24 ساعت پس از دریافت دستور تخلیه، اخطاریه‌ای برای مستأجر ارسال کند. در متن اخطاریه تصریح می‌شود که مستأجر باید حداکثر ظرف مدت 3 روز از تاریخ ابلاغ، محل مورد اجاره را تخلیه نماید.

4. اقدام به تخلیه در صورت عدم همکاری مستأجر

چنانچه مستأجر ظرف مدت تعیین‌شده، محل مورد اجاره را تخلیه نکند، مأمور اجرای احکام (دادورز) موظف است نسبت به تخلیه محل اقدام کرده و آن را به موجر تحویل دهد.

5. امکان استمهال (تقاضای مهلت)

در صورتی که مستأجر تقاضای مهلت برای تخلیه نماید، این درخواست به قاضی صادرکننده دستور ارائه می‌شود. قاضی می‌تواند برای یک نوبت و حداکثر به مدت یک ماه به مستأجر مهلت دهد. این موضوع در ماده 13 آیین‌نامه اجرایی تصریح شده است.

• تعداد دفعات استفاده از این مهلت تنها محدود به یک بار است.
• اگر قاضی مثلاً 10 روز مهلت دهد، نمی‌تواند بار دیگر مهلتی اضافه نماید.
• همچنین، استمهال باید ناشی از وقوع حوادث غیرمترقبه باشد.

نکات مهم:

• اگر مبلغی به‌عنوان ودیعه (رهن) از مستأجر دریافت کرده‌اید، باید همزمان با اجرای دستور تخلیه، آن را به مستأجر بازگردانید یا در صندوق دادگستری تودیع کنید.
• در صورت وجود اختلاف یا ادعای تمدید قرارداد از سوی مستأجر، ممکن است فرآیند تخلیه با تأخیر مواجه شود.

اعتراض به دستور تخلیه فوری ملک

دستور تخلیه، بر اساس قانون،  قطعی و غیرقابل اعتراض محسوب می‌شود. این بدین معناست که پس از صدور دستور تخلیه توسط دادگاه صلح، مستأجر نمی‌تواند با اعتراض به این دستور، اجرای آن را متوقف یا لغو کند.

نحوه مطالبه بدهی‌های مستأجر در هنگام تخلیه فوری ملک

1. ثبت دادخواست مطالبه بدهی هم‌زمان با درخواست تخلیه

برای مطالبه بدهی‌های مستأجر (مانند اجاره‌بهای معوقه، خسارت‌های وارده به ملک و هزینه‌های مصرفی)، موجر باید هم‌زمان با درخواست تخلیه ملک، دادخواستی برای مطالبه بدهی‌ها تنظیم و به دادگاه ارائه کند. این اقدام می‌تواند از تأخیر در استرداد مطالبات جلوگیری کند و روند قانونی را تسریع بخشد.

2. درخواست تأمین خواسته جهت برداشت از محل ودیعه

موجر باید به همراه دادخواست مطالبه بدهی، درخواست تأمین خواسته نیز ارائه دهد. این درخواست به قاضی این امکان را می‌دهد که تا تعیین تکلیف نهایی دادگاه، مبلغ بدهی مستأجر از محل ودیعه (رهن) ضبط و برداشت شود.
درخواست تأمین خواسته به دلیل ماهیت فوری آن به صورت جداگانه رسیدگی می‌شود و در صورت پذیرش، موجر می‌تواند بدهی‌های خود را از ودیعه مستأجر تسویه کند.

3. صلاحیت دادگاه برای رسیدگی به مطالبه بدهی

• مطالبات تا سقف 100 میلیون تومان:
برای مطالبات مالی تا سقف 100 میلیون تومان، دادگاه صلح ، صالح به رسیدگی است.
• مطالبات بیش از 100 میلیون تومان:
برای مطالبات مالی بیش از این مبلغ، دادگاه عمومی حقوقی صلاحیت رسیدگی دارد.

4. مدارک لازم برای ثبت دادخواست

برای ثبت دادخواست مطالبه بدهی و درخواست تأمین خواسته، ارائه مدارک زیر ضروری است:
• قرارداد اجاره
• صورتحساب‌های معوقه (مانند اجاره‌بهای پرداخت‌نشده)
• مستندات خسارت‌های واردشده به ملک(ترجیحا مستند به تامین دلیل و اخذ نظریه کارشناس رسمی دادگستری)
• رسید  پرداخت ودیعه یا رهن مستأجر در دادگاه صلح

5. فرآیند اجرای حکم پس از صدور رأی

در صورت صدور حکم به نفع موجر، مبلغ بدهی مستأجر از محل ودیعه ضبط و به موجر پرداخت می‌شود. اگر ودیعه کفاف بدهی‌ها را ندهد، موجر می‌تواند برای مابقی بدهی‌ها اقدام به اجرای حکم علیه سایر اموال مستأجر نماید.

نکات مهم:
• ثبت هم‌زمان دادخواست تخلیه و مطالبه بدهی باعث تسریع روند قانونی می‌شود.
• درخواست تأمین خواسته یک ابزار قانونی مهم برای جلوگیری از انتقال ودیعه یا اموال مستأجر است.
• توجه به صلاحیت دادگاه‌ها در خصوص مبلغ مطالبات باعث جلوگیری از رد یا تأخیر در پرونده می‌شود.

• با توجه به اینکه ودیعه جزء مستثنیات دین می باشد، توقیف آن بسته به نظر قاضی دارد.

مطالبه هم‌زمان وجه التزام و اجرت‌المثل عدم تخلیه ملک

در قراردادهای ملکی، به‌ویژه در مواردی که مستأجر پس از اتمام مدت اجاره از تخلیه ملک خودداری می‌کند، تعیین وجه التزام به‌عنوان جریمه تأخیر در تخلیه رایج است. با این حال، پرسشی که مطرح می‌شود این است که آیا مالک می‌تواند علاوه بر وجه التزام، اجرت‌المثل ایام تصرف را نیز مطالبه کند؟

رویه قضایی در این زمینه چگونه است؟

بر اساس آرای متعدد محاکم، زمانی که در قرارداد وجه التزام برای تأخیر در تخلیه ملک تعیین شده باشد، مطالبه هم‌زمان اجرت‌المثل ایام تصرف معمولاً پذیرفته نمی‌شود. به‌عبارت دیگر، تعیین وجه التزام به‌عنوان خسارت قراردادی، جایگزین مطالبه اجرت‌المثل می‌شود و مالک نمی‌تواند هر دو را به‌طور هم‌زمان درخواست کند.

بنابراین با توجه به رویه قضایی موجود، در صورتی که در قرارداد وجه التزام برای تأخیر در تخلیه ملک پیش‌بینی شده باشد، مالک تنها می‌تواند همان وجه التزام را مطالبه کند و درخواست هم‌زمان اجرت‌المثل ایام تصرف معمولاً مورد پذیرش محاکم قرار نمی‌گیرد. بنابراین، توصیه می‌شود در تنظیم قراردادها به این نکته توجه شده و شرایط به‌گونه‌ای تدوین گردد که حقوق طرفین به‌طور شفاف مشخص شود. البته شما به عنوان خواهان پرونده(موجر) شانس خود را امتحان کنید و در صورتی که در قرارداد مطالبه هم زمان به شما اختیار داده است، هر دو خواسته(اجرت المثل ایام تصرف و وجه التزام قراردادی) را مطالبه نمایید.

ادعای تمدید قرارداد اجاره توسط مستاجر

در مواردی که دادگاه صلح، دستور تخلیه ملک را صادر کرده باشد و مستأجر ادعا کند که قرارداد اجاره با موجر تمدید شده است، مستأجر این امکان را دارد که براساس ماده ۵ قانون روابط موجر و مستأجر مصوب سال ۱۳۷۶ و همچنین مواد ۱۶ و ۱۷ آیین‌نامه اجرایی این قانون، در دادگاه عمومی حقوقی محل وقوع ملک، دعوایی تحت عنوان “تمدید قرارداد اجاره” مطرح کند. با این حال، صرف طرح این دعوا مانع از اجرای دستور تخلیه نمی‌شود و دستور تخلیه به قوت خود باقی می‌ماند.

با این وجود، اگر دادگاه ادعای مستأجر را مستدل و موجه تشخیص دهد، این امکان وجود دارد که با توجه به شرایط پرونده و پس از اخذ تأمین مناسب از مستأجر (برای تضمین خسارات احتمالی موجر)، قرار توقف عملیات اجرایی تخلیه صادر شود. این قرار می‌تواند تا زمان رسیدگی و صدور رأی نهایی در خصوص دعوای تمدید قرارداد اجاره، دستور تخلیه را به حالت تعلیق درآورد. بنابراین، اثبات ادعای تمدید قرارداد برای مستأجر ضروری است و این امر باید با ارائه مستندات کافی به دادگاه انجام شود.

تکلیف وسایل مستاجر در هنگام تخلیه ملک

در صورتی که هنگام تخلیه ملک، مستأجر در محل حاضر نباشد یا از تخلیه ملک خودداری کند و وسایلی در ملک باقی مانده باشد، دادورز اجرای احکام می‌تواند دستور نگهداری وسایل مستأجر را در یک محل مناسب صادر کند. در این شرایط، امکان انتقال اموال به انبار عمومی نیز وجود دارد که با معرفی چنین انباری، وسایل مستأجر به آنجا منتقل می‌شوند تا تخلیه ملک به‌طور کامل انجام شود. این اقدام بر اساس بند ۳ ماده ۴۵ قانون اجرای احکام مدنی انجام می‌پذیرد و هدف آن حفاظت از اموال مستأجر در کنار اجرای دستور تخلیه است.

نمونه دادخواست تخلیه فوری ملک در دادگاه صلح

خواهان: (موجر)

خوانده: [مستأجر]

موضوع:

درخواست تخلیه فوری ملک واقع در [آدرس کامل ملک مورد اجاره] به دلیل پایان مدت قرارداد اجاره.

دلایل و مستندات:

اصل و تصویر اجاره‌نامه عادی/رسمی

تصویر سند مالکیت

گواهی ابلاغ اظهارنامه (در صورت ارسال اظهارنامه)

کارت ملی خواهان جهت احراز هویت

شرح:

ریاست محترم دادگاه صلح شهرستان [محل وقوع ملک]

با سلام

احتراماً، اینجانب درخواست خود را برای صدور دستور تخلیه فوری ملک مورد اجاره به دلیل اتمام مدت قرارداد، به شرح زیر تقدیم می‌نمایم:

اینجانب بر اساس اجاره‌نامه مورخ [تاریخ انعقاد قرارداد]، ملک خود واقع در [آدرس کامل ملک] را به مدت [مدت اجاره] به خوانده اجاره داده‌ام. طبق قرارداد مذکور، مدت اجاره در تاریخ [تاریخ پایان قرارداد] به اتمام رسیده است.

با وجود ابلاغ کتبی و پیگیری‌های مکرر، مستأجر از تخلیه ملک خودداری کرده است. بدین وسیله، بر اساس قانون مدنی و سایر قوانین و مقررات مربوطه، درخواست صدور دستور تخلیه فوری ملک مورد اجاره را دارم.

امضاء خواهان

تاریخ

نمونه دستور تخلیه فوری ملک در دادگاه صلح

در خصوص دادخواست تقدیمی از سوی خواهان ………….. فرزند ……… علیه خوانده ………….. فرزند ……… مبنی بر صدور دستور تخلیه یک دستگاه آپارتمان مسکونی با پلاک ثبتی فرعی … بخش … اراضی ……. به نشانی ……….، با توجه به اینکه رابطه استیجاری بین طرفین بر اساس اجاره‌نامه ارائه‌شده از سوی خواهان و با گواهی دو شاهد معتبر تأیید شده و در سامانه خودنویس نیز ثبت شده است و مدت قرارداد اجاره نیز در تاریخ ……… به پایان رسیده است، و همچنین موجر عدم تمایل خود را به ادامه رابطه استیجاری از طریق درخواست رسمی اعلام کرده و مبلغ ودیعه اجاره را نیز مطابق با فیش شماره ……… مورخ ……… به حساب امانی دادگستری واریز نموده است،

با توجه به این موارد، ادامه تصرف مستأجر در ملک اجاره‌ای فاقد هرگونه وجاهت قانونی و شرعی است. بر این اساس، در راستای مواد 3 و 4 قانون روابط موجر و مستأجر مصوب سال 1376، دستور تخلیه ملک فوق از سوی مستأجر صادر و اعلام می‌شود.

اجرای احکام دادگستری موظف است ظرف مدت 24 ساعت نسخه دوم این دستور را به مستأجر ابلاغ کرده و حداکثر ظرف 3 روز پس از ابلاغ، تخلیه ملک را اجرا و تحویل مورد اجاره را به موجر انجام دهد. این دستور قطعی است.

مواد قانونی مهم دستور تخلیه فوری ملک

قانون روابط موجر و مستاجر مصوب سال 76

ماده 3- پس از انقضای مدت اجاره، تخلیه عین مستاجره در اجاره نامه رسمی توسط دوایر اجرای‌ ثبت ظرف یک هفته و در اجاره نامه عادی ظرف یک هفته پس از تقدیم تقاضای تخلیه به دستور مقام قضایی در مرجع قضایی توسط ضابطین قوه قضاییه صورت میپذیرد.

ماده 4- چنانچه موجر مبلغی به عنوان ودیعه یا تضمین یا قرض‌الحسنه و یا سند تعهدآور و هرگونه سند مشابه آن از مستاجر دریافت نموده تخلیه و‌ تحویل مورد اجاره به موجر منوط به استرداد سند یا وجه مذکور به مستاجر و یا سپردن آن به دایره اجرا میباشد. این ماده در قسمت نکات مهم تخلیه در این مقاله توضیح داده شد.

ماده 5- چنانچه مستاجر در خصوص قرارداد فیمابین مدعی هرگونه حقی باشد بایستی ضمن اجرای دستور تخلیه شکایت خود را به‌ دادگاه صالح تقدیم و پس از اثبات حق مورد ادعا و نیز جبران خسارات وارده حکم مقتضی صادر میگردد.

آیین نامه اجرایی روابط موجر و مستاجر مصوب سال 78

ماده 6- اجرای دستور تخلیه نیازی به صدور اجراییه نداشته و توسط مامور مربوطه ابلاغ و اجرا میشود. مامور موظف است آن را‌ ظرف مدت (24) ساعت به شخص مستاجر ابلاغ و در نسخه ثانی رسید دریافت نماید. در صورت امتناع مستاجر از دادن رسید مراتب را در ابلاغ نامه قید و‌ ظرف (3) روز نسبت به اجرای مفاد دستور اقدام مینماید. ‌

ماده 9- در خصوص سند رسمی اجاره، درخواست صدور اجراییه برای تخلیه مورد اجاره از دفترخانه تنظیم کننده سند صورت میپذیرد. ‌

ماده 12- اداره اجرای ثبت مکلف است با وصول اوراق اجراییه از دفتر خانه ظرف مدت حداکثر (24) ساعت نسبت به تشکیل پرونده و صدور دستور ابلاغ و‌ تخلیه به مامور اقدام نماید. مأمور نیز موظف است ظرف (48) ساعت اوراق اجراییه را ابلاغ نماید. ‌

ماده 13- در صورتی که در زمان اجرای دستور تخلیه، مستاجر به علت وقوع حوادث غیر مترقبه قادر به تخلیه مورد اجاره نباشد میتواند استمهال نماید. در این صورت مراتب درخواست ایشان توسط مامور اجرا به مقام قضایی دستور دهنده گزارش خواهد شد. مقام قضایی میتواند با استمهال مستاجر برای یک نوبت به مدت حداکثر یک ماه موافقت نماید. ‌

ماده 16- مستاجر اماکن تجاری در مدت زمان اجاره در صورتی که حق انتقال به غیر از او سلب نشده باشد میتواند با اخذ مبلغی به عنوان سرقفلی، مورد اجاره را‌ برای همان شغل و با رعایت سایر شرایط مندرج در اجاره نامه به دیگری انتقال دهد. ‌

ماده 17- در صورتی که مستاجر مدعی حقی باشد میتواند طبق قوانین از دادگاه عمومی محل وقوع ملک در‌خواست احقاق حق نماید. البته که این امر مانع اجرای دستور تخلیه نخواهد بود. صرفا دادگاه پس از ثبوت ادعا به تامین حقوق مستاجر و جبران خسارت او حکم خواهد داد. در این مورد مستاجر میتواند تامین حقوق خود را از دادگاه در خواست کرده و دادگاه موظف است نسبت به آن تصمیم شایسته اتخاذ‌ کند.

ماده 18- چنانچه دستور تخلیه صادر شود و مستاجر نسبت به اصالت قرارداد اجاره موضوع دستور شکایتی داشته و یا مدعی تمدید‌ قرارداد اجاره باشد نی تواند شکایت خود را به دادگاه عمومی محل وقوع ملک تقدیم نماید. اعلام شکایت مانع اجرای دستور تخلیه نخواهد بود. مگر اینکه دادگاه رسیدگی کننده شکایت مطروحه را مدلل تشخیص دهد. در این حالت پس از اخذ تامین مناسب قرار توقیف عملیات اجرایی تخلیه را صادر مینماید. ‌

ماده 19- ممکن است شکایت مستاجر در ماده قبل به موجب حکم نهایی رد شود. در این صورت موجر حق دارد خسارتی را که از توقیف اجرای دستور تخلیه به ایشان وارد گردیده مطالبه نماید.

حکم تخلیه ملک مسکونی چیست؟

علی‌رغم سرعت و سهولت صدور و اجرای دستور تخلیه ملک، اما گاهی این امکان وجود نداشته و موجر برای تخلیه ملک مسکونی ناچار از طرح درخواست حکم تخلیه ملک خواهد بود. صدور حکم تخلیه ملک در مقایسه با صدور دستور تخلیه ملک زمان برتر است و نیاز به تقدیم دادخواست و انجام رسیدگی قضایی دارد.

شرایط درخواست صدور حکم تخلیه

در غیر از موارد لازم برای طرح درخواست دستور تخلیه، موجر برای تخلیه ملک خود می‌تواند درخواست صدور حکم تخلیه نماید. بنابراین، هرگاه قرارداد اجاره در سامانه ثبت معاملات املاک و مستغلات کشور یا در سامانه الکترونیک ثبت اسناد، ثبت نشده باشد یا اینکه موجر به دلایل دیگری جز انقضای مدت قرارداد مثل تعدی و تفریط مستأجر در استفاده از عین مستأجره خواستار تخلیه ملک باشد، می‌تواند درخواست صدور حکم تخلیه را نماید.

مرجع رسیدگی به درخواست صدور حکم تخلیه

موارد تقاضای صدور حکم تخلیه نیز مانند موارد صدور دستور تخلیه در صلاحیت دادگاه صلح قرار دارد. بنابراین درخواست صدور حکم تخلیه در دادگاه صلح محل وقوع ملک مورد رسیدگی قرار خواهد گرفت.

مراحل ثبت دادخواست حکم تخلیه ملک

در مواردی که موجر خواستار صدور حکم تخلیه ملک باشد بایستی به ترتیب زیر اقدام به ثبت دادخواست حکم تخلیه ملک مسکونی نماید:

1 . ثبت نام در سامانه ثنا

برای ثبت هر دادخواست یا شکوائیه‌ای نیاز به ثبت نام در سامانه ثنا و تشکیل پروفایل شخصی در این سامانه است. اشخاص حقیقی با استفاده از کد ملی خود می‌توانند به صورت غیرحضوری یا به صورت حضوری با مراجعه به یکی از دفاتر الکترونیک خدمات قضایی در این سامانه ثبت نام نمایند.

2 . جمع‌آوری اسناد و مدارک

موجر برای اثبات ادعای خود و دریافت حکم تخلیه ملک بایستی هر سند یا مدرک مورد نیازی را جهت ارائه به دادگاه جمع‌آوری نماید.

3 . تهیه و تنظیم دادخواست

صدور حکم تخلیه ملک مسکونی نیازمند تقدیم دادخواست به مرجع رسیدگی‌کننده است. دادخواست مربوطه بایستی با رعایت کلیه نکات شکلی و حقوقی لازم تنظیم شود. به همین خاطر، بهتر است دادخواست صدور حکم تخلیه ملک مسکونی توسط یک وکیل متخصص ملکی تنظیم شده یا در فرایند تنظیم آن از راهنمایی‌های یک وکیل متخصص استفاده شود.

4 . ثبت دادخواست در سامانه ثنا

شروع به رسیدگی به دادخواست صدور حکم تخلیه ملک مسکونی نیازمند ثبت دادخواست در سامانه ثناست. موجر می‌تواند با مراجعه به یکی از دفاتر خدمات قضایی الکترونیک دادخواست خود به انضمام اسناد و مدارک جمع‌آوری شده را در سامانه ثنا به ثبت برساند.

مدارک مورد نیاز برای ثبت دادخواست صدور حکم تخلیه ملک

برای ثبت دادخواست صدور حکم تخلیه ملک و رسیدگی به آن ارائه برخی مدارک از سوی موجر الزامی است. این مدارک عبارتند از:

• مدارک هویتی موجر (مالک)
• سند مالکیت ملک مورد اجاره
• اصل قرارداد اجاره یا هر مدرک دیگری که دال بر انعقاد قرارداد اجاره فی‌مابین طرفین باشد
• هر سند یا مدرکی که دال بر وقوع تعدی و تفریط از جانب مستأجر باشد
• فیش‌های واریز اجاره بها از جانب مستأجر به منظور اثبات کسری پرداخت اقساط اجاره

چگونگی رسیدگی به درخواست صدور حکم تخلیه ملک

بر خلاف آن که دستور تخلیه ملک بدون رسیدگی قضایی صادر می‌گردد، صدور حکم تخلیه ملک نیازمند رسیدگی قضایی در دادگاه صلح است. پس از ثبت دادخواست صدور حکم تخلیه ملک در سامانه ثنا، پرونده برای رسیدگی به دادگاه صلح محل وقوع ملک ارجاع خواهد شد. قاضی دادگاه صلح با تشکیل جلسه حضوری، اسناد و دلایل ارائه شده از جانب موجر را بررسی کرده و در صورت احراز شرایط لازم حکم تخلیه ملک را صادر خواهد نمود. حکم صادره قابلیت اعتراض در مرحله تجدیدنظرخواهی را نیز خواهد داشت.

نحوه اجرای حکم تخلیه

پس از صدور حکم تخلیه ملک مسکونی و قطعیت یافتن آن، موجر می‌تواند از واحد اجرای احکام دادگستری تقاضای صدور اجرائیه را نماید. واحد اجرای احکام دادگستری پس از صدور اجرائیه، آن را به مستأجر ابلاغ کرده و برای تخلیه ملک به وی 10 روز فرصت می‌دهد. چنانچه مستأجر در این مدت اقدام به تخلیه ملک ننماید، واحد اجرای احکام دادگستری با همکاری ضابطین قضایی وارد عمل شده و به صورت قهری اقدام به تخلیه و بیرون کردن مستأجر از ملک مربوطه می‌نماید.

تفاوت دستور تخلیه و حکم تخلیه

با توجه به نکات بیان شده دستور تخلیه و حکم تخلیه دو اقدام قانونی کاملاً متمایز از یکدیگر هستند که موجر می‌تواند با توسل به آن‌ها ملک موضوع قرارداد اجاره را تخلیه کرده و از مستأجر تحویل بگیرد. به طور کلی، تفاوت دستور تخلیه و حکم تخلیه را می‌توان به ترتیب زیر برشمرد:

1 . صدور دستور تخلیه نیاز به رسیدگی قضایی نداشته و به همین خاطر در مدت زمان کمتری انجام می‌شود، اما صدور حکم تخلیه نیازمند رسیدگی قضایی است و همین موضوع موجب می‌شود تا صدور آن به زمان بیشتری نیاز داشته باشد.

2 . با توجه به اینکه حکم تخلیه ماهیتاً یک رأی قضایی است، صدور آن نیازمند طی تشریفات رسیدگی است و پس از صدور امکان اعتراض نسبت به رأی صادره وجود خواهد داشت. اما دستور تخلیه از آرای قضایی به شمار نیامده و به همین خاطر، نه صدور آن تابع تشریفات رسیدگی است و نه امکان اعتراض نسبت به آن وجود دارد.

3 . نحوه اجرای دستور تخلیه و حکم تخلیه نیز متفاوت از یکدیگر هستند. در خصوص دستور تخلیه نیازی به صدور اجرائیه نیست، اما در خصوص حکم تخلیه اگر مستأجر از اجرای حکم سرباز زند، موجر موظف به دریافت اجرائیه است.

مدت زمان تخلیه ملک مسکونی

تسریع در روند تخلیه ملک مسکونی یکی از مهم‌ترین دغدغه‌های موجر است. زیرا تأخیر هرچه بیشتر مستأجر در تخلیه ملک مسکونی باعث ورود ضرر بیشتر به موجر می‌شود. به همین خاطر، درخواست دستور تخلیه روش مناسب‌تری به شمار می‌آید. زیرا صدور دستور تخلیه معمولاً بین یک هفته تا یک ماه زمان خواهد می‌برد. اما صدور حکم تخلیه به علت طی شدن تشریفات رسیدگی و انقضای مهلت تجدیدنظرخواهی معمولاً بین سه تا شش ماه زمان خواهد برد.

تقاضای مهلت از طرف مستأجر

یکی از امکاناتی که برای مستأجرین در نظر گرفته شده است تقاضای مهلت جهت تخلیه ملک مسکونی است. در فرایند صدور دستور تخلیه یا حکم تخلیه، موجر می‌تواند از مقام قضایی رسیدگی‌کننده تقاضای مهلت نماید. به این منظور، موجر موظف است دلایل موجهی برای عدم تخلیه ملک ارائه دهد.

مقام قضایی رسیدگی‌کننده اقدام به بررسی دلایل مستأجر می‌نماید و در صورت وارد شناختن این دلایل یک مهلت زمانی یک ماهه به مستأجر اعطا می‌نماید. چنانچه با پایان این مهلت قانونی، همچنان مستأجر اقدام به تخلیه ملک مسکونی ننموده باشد، موجر می‌تواند مجدداً درخواست صدور دستور تخلیه یا حکم تخلیه را بنماید.

تکلیف مبلغ ودیعه در تخلیه ملک مسکونی

در تنظیم قراردادهای اجاره املاک مسکونی مبلغ مشخصی تحت عنوان ودیعه یا پول پیش از جانب مستأجر به موجر پرداخت می‌شود و در زمان انقضای مدت قرارداد، موجر موظف به استرداد این مبلغ به مستأجر است. در موارد تخلیه ملک مسکونی نیز موجر موظف به استرداد این مبلغ به مستأجر است. اما از آنجایی که مستأجر بر خلاف تعهدات خود اقدام به تخلیه ملک ننموده است، موجر موظف است، تمامی مبلغ پول پیش یا ودیعه را به صندوق دادگستری واریز نموده و فیش واریزی را به شورای حل اختلاف تحویل دهد. قاضی رسیدگی‌کننده پس از دریافت این فیش اقدام به رسیدگی به درخواست صدور دستور تخلیه یا حکم تخلیه می‌نماید.

تفاوت تخلیه ملک و خلع ید

یکی از مواردی که تا حدودی شبیه به موضوع تخلیه ملک است، موضوع خلع ید می‌باشد. در برخی موارد ممکن است موجر برای تخلیه ملک مسکونی به اشتباه دادخواست خلع ید به طرفیت مستأجر تنظیم کرده و تقدیم دادگاه نماید. در حالی که مفهوم تخلیه ملک و خلع ید دو مفهوم کاملاً متفاوت و متمایز از یکدیگر هستند.

تقاضای تخلیه ملک زمانی از جانب مالک پذیرفته است که ملک به موجب یک قرارداد اجاره به شخص دیگری اجاره داده شده باشد و بنا به ایجاد شرایطی چون انقضای مدت قرارداد یا انتقال ملک مورد اجاره به دیگری مالک خواستار تخلیه و تحویل ملک باشد. اما در شرایطی که شخصی بدون وجود قرارداد یا دریافت اذن از سوی مالک اقدام به تصرف غیرقانونی ملک دیگری می‌نماید، مالک برای رفع تصرف از ملک خود بایستی دعوای خلع ید به طرفیت شخص متصرف طرح نماید. در نتیجه خلع ید از مستأجر امکانپذیر نیست و موجر برای خاتمه بخشیدن به تصرفات مستأجر در ملک استیجاری بایستی دادخواست حکم تخلیه یا درخواست دستور تخلیه مطرح نماید.

تخلیه ملک مسکونی توسط برنده مزایده ملک

هنگامی که ملکی بازداشت می‌شود، مالک آن تا پیش از انتقال رسمی به برنده مزایده، حق بهره‌برداری از منافع ملک را دارد. بنابراین، اگر در این بازه زمانی ملک به اجاره داده شود، قرارداد اجاره معتبر است و مستأجر می‌تواند به آن استناد کند. با این حال، پس از انتقال رسمی ملک به برنده مزایده، وضعیت حقوقی قرارداد اجاره تغییر می‌کند. مطابق ماده 57 قانون اجرای احکام مدنی( هر گونه قرارداد یا تعهدی که نسبت به مال توقیف شده بعد از توقیف به ضرر محکوم‌له منعقد شود نافذ نخواهد بود مگر این که محکوم‌له کتباً رضایت دهد.) قرارداد اجاره نسبت به مدت پس از انتقال رسمی غیرنافذ بوده و نیازمند تنفیذ برنده مزایده است. در صورتی که برنده مزایده قرارداد اجاره را تنفیذ نکند، قرارداد باطل تلقی می‌شود. در این شرایط، مأمور اجرا نمی‌تواند ملک را از تصرف مستأجر خارج کند، زیرا تصرف مستأجر متکی به ادعای حق قانونی است. برنده مزایده باید از طریق مرجع صالح با طرح دعوای اعلام بطلان قرارداد اجاره و خلع ید مستأجر اقدام نماید. این روند حقوقی به برنده مزایده اجازه می‌دهد حقوق خود را نسبت به ملک استیفا کرده و تصرف غیرمجاز را پایان دهد. بنابراین در این فرض نمی توان از احکام دستور تخلیه یا حکم تخلیه استفاده نمود.

 وکیل تخلیه ملک مسکونی

اجاره ملک مسکونی از جمله رایج‌ترین قراردادهای موجود در جامعه است و افراد بسیاری با این نوع قراردادها درگیر هستند. به دنبال رواج قراردادهای اجاره املاک مسکونی در جامعه، دعاوی مربوط به اجاره املاک مسکونی نیز در جامعه شیوع بسیاری دارد. همواره احتمال بروز اختلافات بسیاری میان موجرین و مستأجرین وجود دارد. یکی از این اختلافات، اختلافات مربوط به تخلیه ملک مسکونی است. بروز شرایطی خاص ممکن است موجب شود که موجر تقاضای تخلیه ملک خود را نماید اما مستأجر اقدامی جهت تخلیه ملک ننماید. یا اینکه ممکن است موجر بدون وجود دلیل موجه خواستار تخلیه ملک شود و با این اقدام موجب ورود ضرر به مستأجر شود.

به همین خاطر، حضور یک وکیل متخصص در رسیدگی به دعاوی مربوط به تخلیه ملک مسکونی از تضییع حقوق طرفین جلوگیری می‌نماید. همراهی یک وکیل متخصص موجب می‌شود موجر در زمان سریع‌تری بتواند دستور تخلیه یا حکم تخلیه ملک را دریافت کرده و مانع از ورود ضرر بیشتر به موجر شود. از طرف دیگر، در مواردی که موجر بدون دلیل موجه تقاضای تخلیه ملک را بنماید، مستأجر می‌تواند با همراهی یک وکیل متخصص غیرموجه بودن درخواست موجر را ثابت کرده و تا پایان مدت قرارداد در ملک سکونت نماید.

کلام پایانی

مشکلات مربوط به تخلیه ملک مسکونی استیجاری یکی از رایج‌ترین مشکلاتی است که مالکین املاک مسکونی با آن روبه‌رو هستند. ممکن است مستأجر علی‌رغم پایان مدت قرارداد اجاره و عدم تمدید آن اقدام به تخلیه ملک ننماید یا اینکه شرایط خاصی ایجاد شود که موجر پیش از پایان مدت قرارداد خواستار تخلیه ملک شود. در چنین شرایطی، موجر برای تخلیه ملک خود بایستی از طریق قانون اقدام به طرح درخواست دستور تخلیه یا تقدیم دادخواست حکم تخلیه نماید. دستور تخلیه و حکم تخلیه دو اقدام قانونی هستند که موجر با توسل به این اقدامات می‌تواند ملک خود را تخلیه نماید. نحوه طرح درخواست، رسیدگی و اجرای دستور تخلیه و حکم تخلیه به شرحی که در این گفتار توضیح داده شد کاملاً متفاوت از یکدیگر هستند.

دپارتمان حقوقی وکیل سوال

امیدواریم که این مقاله برای شما مفید بوده و اطلاعات کافی در زمینه تخلیه ملک مسکونی را در اختیار شما قرار داده باشد. در صورتی که با سؤال یا ابهامی در این زمینه مواجه هستید، می‌توانید پرسش خود را در قسمت دیدگاه‌ها درج نمایید تا در اسرع وقت به آن‌ها پاسخ داده شود. در صورت نیاز به دریافت مشاوره تخصصی نیز می‌توانید از طریق شماره تماس یا فرم ارتباطی با ما در ارتباط باشید.

خانم ام‌البنین تنکابنی رضایی، وکیل پایه یک دادگستری و مدیر مجموعه وکیل سؤال، با سال‌ها تجربه در زمینه ارائه خدمات حقوقی، شخصاً بر کیفیت خدمات ارائه شده نظارت خواهند داشت.

وکیل سؤال – همراه شما در مسیر عدالت